Pastaruoju metu tai viena dažniausiai aptariamų būsto finansavimo temų Lietuvoje: nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. pirmąjį būstą perkantys žmonės galės kreiptis į banką turėdami 10% pradinį įnašą, o ne 15%, kaip buvo iki šiol. Praktikoje tai gali reikšti 6 000–14 000 EUR mažesnę sumą, kurią reikia sukaupti iki sandorio.
Vis dėlto svarbu suprasti vieną dalyką: tai nėra automatinė teisė į paskolą su 10% įnašu. Šiame straipsnyje aiškiai paaiškiname, kam ši tvarka taikoma, kokias sąlygas reikės atitikti ir kodėl konkretus banko sprendimas vis tiek gali būti griežtesnis.
10% pradinis įnašas pirmajam būstui nuo 2026 m. rugpjūčio: kas keičiasi
Lietuvos bankas atnaujino Atsakingojo skolinimo nuostatus. Svarbiausias pokytis pirmojo būsto pirkėjams yra tas, kad nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. rekomenduojamas minimalus pradinis įnašas mažinamas nuo 15% iki 10%. Tuo pačiu antrą ar vėlesnį būstą perkantiems žmonėms reikalavimai tampa gerokai griežtesni.
| Pirkėjo situacija | Iki 2026-08-01 | Nuo 2026-08-01 |
|---|---|---|
| Pirmasis būstas (5 metus neturėjote gyvenamojo NT) | 15% | 10% |
| Pirmasis būstas, bet NT turėjote per paskutinius 5 metus | 15% | 15% |
| Antrasis ar vėlesnis būstas | 15% | 30% |
| Antrasis būstas, kai 1-osios paskolos >50% jau grąžinta | 15% | 15% (išimtis) |
Aiškiai matyti: nauja tvarka vienoms kategorijoms padeda, kitoms reikalauja kur kas didesnio finansinio pasirengimo.
Kas gali gauti 10% pradinį įnašą pirmajam būstui
Pirmojo būsto pirkėjo statusas Lietuvos banko nuostatuose apibrėžtas gana aiškiai. 10% pradinis įnašas gali būti taikomas tada, kai vienu metu tenkinamos šios sąlygos:
- Nei jūs, nei paskolos bendraskolis per paskutinius 5 metus neturėjote gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto.
- Penkerių metų laikotarpis vertinamas iki paskolos sutarties pasirašymo dienos.
- Sodo namelis, garažas ar kiti negyvenamosios paskirties objektai paprastai į šį vertinimą nepatenka, tačiau kiekvieną situaciją bankas vis tiek tikrina individualiai.
Labai svarbi detalė yra bendraskolis. Jei jūsų sutuoktinis ar partneris turi arba per pastaruosius 5 metus turėjo gyvenamosios paskirties būstą, 10% įnašas bendrai paskolai paprastai nebus taikomas, net jei jūs vienas kriterijus atitiktumėte.
Kodėl 10% pradinis įnašas nėra automatinė banko pareiga
Tai esminis punktas, kuris antraštėse dažnai nuskamba per silpnai. Lietuvos bankas nurodo atsakingo skolinimo kryptį, tačiau konkretų sprendimą dėl paskolos vis tiek priima bankas. Kitaip tariant, 10% riba yra galimybė, bet ne pažadas kiekvienam.
Praktikoje tai reiškia labai paprastą dalyką: net jei atitinkate visas pirmojo pirkėjo sąlygas, bankas gali prašyti ir 15%, ir 20% pradinio įnašo. Tai nėra taisyklių pažeidimas, tai yra individualus banko rizikos vertinimas.
Kodėl bankai gali nuspręsti kitaip? Jie vertina kiekvieną paraišką individualiai, atsižvelgdami į:
- pajamų stabilumą ir jų pobūdį (samdomas darbas, individuali veikla, verslo savininkas);
- kredito istoriją ir esamus finansinius įsipareigojimus;
- perkamo turto tipą, vietą ir likvidumą rinkoje;
- bendrą šeimos finansinę situaciją ir perspektyvą.
Todėl 10% pradinis įnašas yra reali galimybė, bet ne garantija. Jis gali padėti greičiau pasiekti pirmąjį būstą, tačiau galutinės sąlygos paaiškėja tik gavus konkretų banko pasiūlymą. Dėl to verta kreiptis į kelis bankus ir palyginti ne tik palūkanas, bet ir pradinio įnašo reikalavimus.
10% ar 15% pradinis įnašas: kiek pinigų reikia pagal būsto kainą
Žemiau pateikiami konkretūs skaičiai padeda greitai įsivertinti savo situaciją. Kainų intervalai apytiksliai atspindi 2025–2026 m. Vilniaus ir Kauno pirminę bei antrinę rinką.
| Būsto kaina | Įnašas 10% | Įnašas 15% | Sutaupoma |
|---|---|---|---|
| 130 000 EUR | 13 000 EUR | 19 500 EUR | 6 500 EUR |
| 170 000 EUR | 17 000 EUR | 25 500 EUR | 8 500 EUR |
| 220 000 EUR | 22 000 EUR | 33 000 EUR | 11 000 EUR |
| 280 000 EUR | 28 000 EUR | 42 000 EUR | 14 000 EUR |
Svarbu nepamiršti, kad tai tik pradinis įnašas. Perkant būstą papildomai dar reikės įsivertinti notaro išlaidas, Registrų centro mokesčius, banko sutarties mokestį, turto vertinimą ir draudimą. Dažniausiai visa tai sudaro dar apie 2 000–4 000 EUR, priklausomai nuo sandorio dydžio ir banko sąlygų.
Ar jūsų pajamos leidžia gauti norimo dydžio paskolą?
Mažesnis pradinis įnašas dar nereiškia, kad paskolą gauti bus lengva. Bankas vis tiek vertins jūsų mokumą, o nuo 2026 m. rugpjūčio taikoma aiški taisyklė: mėnesinė paskolos įmoka negalės viršyti 50% visų šeimos pajamų, skaičiuojant pagal ne mažesnę nei 6% metinę palūkanų normą, net jei tuo metu rinkos palūkanos bus mažesnės.
Pavyzdžiui, jei bendra šeimos mėnesio pajamų suma yra 3 000 EUR į rankas, maksimali leistina paskolos įmoka siektų 1 500 EUR. Vadinasi, net ir sumažėjus pradiniam įnašui, galutinė paskolos suma vis tiek priklausys nuo to, kiek stabilios ir pakankamos yra jūsų pajamos.
Kai pradiniam įnašui reikia parduoti kitą turtą
Daliai pirkėjų pradinis įnašas atsiranda ne vien iš santaupų. Jis dažnai susidaro pardavus kitą turtą, pavyzdžiui, paveldėtą sklypą, sodo namelį ar kitą objektą, kuris nepatenka į pirmojo būsto kriterijų.
Tokiu atveju laikas ir pardavimo kaina tiesiogiai veikia jūsų galimybes įsigyti naują būstą. Kuo anksčiau pradedamas pasiruošimas ir kuo profesionaliau turtas pateikiamas rinkai, tuo stipresnė jūsų pozicija derybose. Elevare Homes komanda specializuojasi būtent NT pardavimo paruošime ir administravime: padedame parduoti greičiau ir brangiau, be brokerio komisinių. Jei žinote, kad toks žingsnis artėja, verta pasiruošimą pradėti iš anksto, o ne tada, kai naujas būstas jau išsirinktas.
Ką verta padaryti dar prieš 2026 m. rugpjūtį
Rugpjūtis nėra taip toli, kaip gali atrodyti, todėl svarbiausius namų darbus verta pasidaryti iš anksto. Štai keli praktiški žingsniai:
- Įsivertinkite bendraskolio situaciją. Ar abu atitinkate pirmojo pirkėjo kriterijus? Tai vienas pirmųjų klausimų, kurį vertins bankas.
- Apskaičiuokite realų biudžetą. Į jį įtraukite ne tik pradinį įnašą, bet ir sandorio išlaidas, turto vertinimą, draudimą bei pirmąsias mėnesines įmokas.
- Kreipkitės į kelis bankus. Sąlygos skiriasi: vienas bankas gali sutikti su 10% įnašu, o kitas toje pačioje situacijoje gali prašyti daugiau.
- Pasitikrinkite kredito istoriją. Šis žingsnis dažnai atidedamas iki paskutinės minutės, nors būtent jis gali stipriai paveikti banko sprendimą.
- Jei pradiniam įnašui reikės parduoti kitą turtą, pradėkite tam ruoštis iš anksto, kad abu sandoriai susidėliotų laiku ir finansiškai.
Jei norite ramiau susiplanuoti kitus žingsnius, susisiekite su Elevare Homes komanda. Konsultacijos padeda aiškiau įsivertinti rinkos situaciją, pasiruošti pardavimui ir išvengti brangių klaidų prieš einant į banką.
Dažniausiai užduodami klausimai
Nuo kada tiksliai įsigalioja 10% pradinis įnašas pirkant pirmąjį būstą?
Nauja tvarka įsigalioja nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d., kai įsigalioja atnaujinti Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatai. Iki tos datos taikomas 15% minimalaus pradinio įnašo standartas.
Ar galiu pasinaudoti lengvata, jei turėjau būstą, bet jį pardaviau prieš 6 metus?
Taip. Jei nuo būsto pardavimo iki paskolos sutarties pasirašymo praėjo daugiau nei 5 metai, galite atitikti 10% pradinio įnašo kriterijų. Svarbu, kad ta pati sąlyga galiotų ir jūsų bendraskoliui.
Ar galiu gauti paskolą su 10% įnašu, jei mano sutuoktinis turi nuosavą būstą?
Ne. Lengvata taikoma tik tada, jei nei jūs, nei jūsų bendraskolis (sutuoktinis ar partneris) neturėjote gyvenamojo nekilnojamojo turto per paskutinius 5 metus. Jei bendraskolis turi arba neseniai turėjo būstą, 10% lengvata bendrai paskolai netaikoma.
Ką daryti, jei bankas vis tiek reikalauja daugiau nei 10% pradinio įnašo?
Taip gali būti. Lietuvos banko nustatyta 10% riba nereiškia, kad kiekvienas bankas privalės ją taikyti, todėl verta kreiptis į kelis bankus ir palyginti jų sąlygas. Taip pat naudinga prieš paraišką peržiūrėti savo finansinę situaciją, pavyzdžiui, sumažinti kitus įsipareigojimus ar turėti didesnę santaupų atsargą.
Kaip veikia 6% streso testas ir kaip pasitikrinti mokumo ribą?
Bankas skaičiuoja, ar jūsų mėnesinė paskolos įmoka, taikant 6% metines palūkanas, neviršija 50% visų šeimos pajamų. Pavyzdžiui, 170 000 EUR paskolai 30 metų su 6% palūkanomis mėnesinė įmoka sudarytų apie 1 019 EUR. Jei šeimos mėnesinės pajamos yra 2 500 EUR, 50% riba siekia 1 250 EUR, todėl tokia paskola atitiktų limitą.
Ar turint sodo namelį galima pretenduoti į pirmojo pirkėjo lengvatą?
Paprastai taip, nes sodo namelis nelaikomas gyvenamosios paskirties nekilnojamuoju turtu. Vis dėlto kiekvieną situaciją bankas vertina individualiai, todėl tai verta aptarti dar prieš teikiant paraišką.
Kuo skiriasi pirmo ir antro būsto paskolos sąlygos nuo 2026 m.?
Pirmajam būstui (atitinkant sąlygas) galimas 10% pradinis įnašas. Antrajam ar vėlesniam būstui reikalingas 30% pradinis įnašas. Išimtis taikoma tik tada, kai jau turimos paskolos grąžinta daugiau nei 50% sumos: tokiu atveju įnašas gali būti mažinamas iki 15%.
Ar šie pokyčiai augins NT kainas Lietuvoje?
Lietuvos banko prognozėmis, pakeitimai per kelerius metus gali padidinti NT kainas apytiksliai 2 procentiniais punktais. Tai nedidelis, bet pastebimas efektas, susijęs su didesne aktyvių pirkėjų pasiūla rinkoje. Jei planuojate pirkti artimiausiu metu, laukti didelių kainų kritimų dėl šios priežasties nereikėtų.
Ar 10% taisyklė taikoma tiek naujos, tiek senosios statybos butams?
Taip. Pradinio įnašo reikalavimas priklauso nuo pirkėjo statuso (pirmas ar ne pirmasis būstas), o ne nuo turto amžiaus, tipo ar statybos metų.
Ar pradinį įnašą galima padengti iš valstybės paramos ar darbdavio paskolos?
Valstybinės paramos būstui programos Lietuvoje šiuo metu yra ribotos ir dažniausiai skirtos konkrečioms socialinėms grupėms. Paskolos iš darbdavio kaip pradinio įnašo šaltinis bankų vertinamos individualiai ir tai reikia aptarti tiesiogiai su konkrečiu banku. Kai kuriais atvejais tokios lėšos gali būti priimamos, tačiau tai nėra standartinė praktika.