Parduodant nekilnojamąjį turtą Lietuvoje vienas pirmųjų klausimų yra paprastas: ar reikės mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM) ir kiek? Atsakymas priklauso nuo kelių sąlygų: kiek metų turtas buvo jūsų nuosavybėje, ar jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta ir kokios kitos apmokestinamosios pajamos aktualios tarifui. Nuo 2026 m. sausio 1 d. taisyklės reikšmingai pasikeitė, todėl šiame straipsnyje paaiškiname viską, ką svarbu žinoti prieš sudarant pardavimo sandorį.
Ar reikia mokėti GPM pardavus nekilnojamąjį turtą?
Trumpas atsakymas: nebūtinai. Lietuvos mokesčių teisė numato kelias lengvatas, kuriomis pasinaudojus GPM mokėti nereikia. Visais kitais atvejais pardavimo pajamos yra apmokestinamos. Kad nesuklysti, pirmiausia reikia suprasti, kokios sąlygos suteikia teisę į atleidimą nuo mokesčio.
Trys pagrindinės lengvatos pardavus NT 2026 m.
1. 5 metų turėjimo taisyklė (iki 2026 m. buvo 10 metų)
Tai esminė naujovė, įsigaliojusi nuo 2026 m. sausio 1 d. Jei turtą laikėte nuosavybėje 5 metus ar ilgiau, pardavimo pajamos neapmokestinamos GPM, nepriklausomai nuo to, kiek uždirbote pardavę.
Iki šiol tas pats reikalavimas buvo 10 metų. Šis pokytis ypač svarbus tiems, kurie įsigijo turtą apie 2016-2021 m. ir dabar svarsto, ar parduoti. Jei įsigijimo data yra ankstesnė nei 2021 m. sausio 1 d., 5 metų sąlyga jau įvykdyta.
2. Gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklė
Jei parduodamame NT buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta, pardavimo pajamos neapmokestinamos GPM, net jei turtas nuosavybėje buvo trumpiau nei 5 metai. Sąlyga: deklaracija turi būti galiojusi bent 2 metus iki pardavimo ir turi būti aktyvi būtent notarinės sutarties pasirašymo dieną.
Ši detalė apie pasirašymo dieną yra dažnai nepastebima, tačiau svarbi: jei deklaraciją atšaukėte kelias savaites prieš sandorį, lengvata gali nebeveikti. Todėl deklaruotą gyvenamąją vietą verta keisti tik po pardavimo sutarties pasirašymo.
3. Reinvesticija per 12 mėnesių
Jei gyvenamoji vieta buvo deklaruota, bet trumpiau nei 2 metus, yra dar viena galimybė išvengti GPM. Jei per 12 mėnesių nuo pardavimo įsigyjate kitą gyvenamosios paskirties NT Lietuvoje ir jame deklaruojate savo gyvenamąją vietą, pardavimo pajamos nuo reinvestuotos sumos neapmokestinamos. Reinvestuota dalis atleidžiama nuo mokesčio, o nereinvestuota, jei tokia lieka, apmokestinama įprastu tarifu.
| Situacija | GPM taikomas? | Pastaba |
|---|---|---|
| NT nuosavybėje ne trumpiau kaip 5 metus | Ne | Nuo 2026 m. (iki 2026 m. reikėjo 10 metų) |
| Deklaruota gyvenamoji vieta 2+ metai iki pardavimo | Ne | Deklaracija turi galioti pardavimo dieną |
| Deklaruota gyv. vieta mažiau nei 2 m., reinvestuojama per 12 mėn. | Ne (nuo reinvestuotos dalies) | Nereinvestuota dalis apmokestinama |
| NT nuosavybėje mažiau nei 5 metai, nėra kitų lengvatų | Taip | Taikomi progresiniai GPM tarifai |
Kaip apskaičiuoti apmokestinamąjį pelną
Jei lengvatos netaikomos, GPM skaičiuojamas ne nuo visos pardavimo kainos, o nuo pelno, t. y. pardavimo ir įsigijimo kainų skirtumo, atėmus leidžiamas išlaidas:
Pardavimo kaina yra suma, kurią faktiškai gaunate iš pirkėjo pagal notarinę sutartį.
Įsigijimo kaina yra suma, kurią sumokėjote, kai turtą pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Pirkto turto atveju tai faktinė pirkimo kaina, patvirtinta sutartimi. Paveldėto turto atveju tai turto rinkos vertė paveldėjimo metu, nustatyta paveldėjimo dokumentuose arba nepriklausomo vertintojo ataskaitoje. Dovanoto turto atveju taikoma ta vertė, kuri buvo nurodyta dovanojimo sutartyje ar vertinime.
Leidžiamos išlaidos, kurias galima atimti iš apmokestinamosios sumos:
- notaro atlygis (tiek perkant, tiek parduodant);
- Registrų centro mokesčiai;
- kadastrinių matavimų ir geodezinių darbų išlaidos;
- kapitalinio remonto ir rekonstrukcijos sąnaudos, pagrįstos sąskaitomis faktūromis;
- kitos tiesiogiai su įsigijimu ar pardavimu susijusios privalomosios išlaidos.
Svarbu: buitinio remonto išlaidos be dokumentų neįskaitomos. Kiekviena atskaitoma suma turi būti pagrįsta sąskaita faktūra arba mokėjimo dokumentu. Todėl remontuodami turtą visada išsaugokite sąskaitas, nes jos tiesiogiai mažins jūsų apmokestinamąjį pelną.
GPM tarifai pardavus NT 2026 m.: progresinis apmokestinimas
Nuo 2026 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigaliojo progresinis GPM apmokestinimas. Tai reiškia, kad nekilnojamojo turto pardavimo pajamos sumuojamos su kitomis su darbo santykiais nesusijusiomis ir ne individualios veiklos apmokestinamosiomis pajamomis. Kuo didesnė ši metinė suma, tuo aukštesnis tarifas taikomas viršijančiai daliai.
| Bendros metinės pajamos | GPM tarifas | Orientacinė riba (2026 m.) |
|---|---|---|
| Iki 12 VDU | 15 % | iki 27 745,80 EUR |
| Nuo 12 iki 36 VDU | 20 % | 27 745,80–83 237,40 EUR |
| Nuo 36 iki 60 VDU | 25 % | 83 237,40–138 729 EUR |
| Virš 60 VDU | 32 % | daugiau nei 138 729 EUR |
Atkreipkite dėmesį: aukštesnis tarifas taikomas tik tai pajamų daliai, kuri viršija ribą, ne visoms pajamoms iš karto. Tai reiškia, kad net ir pardavus turtą su didele nauda, mokesčio suma bus skaičiuojama laipsniškai.
Paveldėto ar dovanoto turto atvejis
Paveldėto ir dovanoto turto situacija kiek skiriasi nuo pirkto, todėl ją verta aptarti atskirai.
Paveldėtas turtas. 5 metų laikymo terminas skaičiuojamas nuo paveldėjimo datos, ne nuo tos datos, kada turtą įsigijo pirminis savininkas (pvz., jūsų tėvai ar seneliai). Jei paveldėjote 2022 m. ir parduosite 2026 m., 5 metų sąlyga dar nebus įvykdyta. Jei parduosite 2027 m. ar vėliau, turtas bus laikomas pakankamai ilgai.
Apmokestinamojo pelno skaičiavimas: įsigijimo kaina yra turto vertė paveldėjimo momento, nustatyta paveldėjimo dokumentuose arba turto vertintojo ataskaitoje. Jei parduodate turtą beveik ta pačia kaina, kokia buvo jo vertė paveldint, pelnas gali būti minimalus arba nulinis, net jei 5 metų terminas dar nėra suėjęs.
Dovanotas turtas. Principas panašus: laikymo terminas skaičiuojamas nuo dovanojimo datos, įsigijimo kaina lygi vertei, nurodytai dovanojimo sutartyje arba turto vertinime. Jei turtas buvo gautas dovanų artimo giminaičio, GPM nuo dovanojimo paprastai nebuvo mokamas, tačiau vėlesnis pardavimas jau apmokestinamas įprastu pagrindu.
Kaip ir iki kada deklaruoti NT pardavimo pajamas VMI
VMI nurodo paprastą taisyklę: jeigu gavote apmokestinamųjų NT pardavimo pajamų, jas privalote deklaruoti pasibaigus metams iki kitų metų gegužės 1 d. Jeigu pardavimo pajamos priskiriamos neapmokestinamosioms, pavyzdžiui dėl 5 metų laikymo, 2 metų deklaruotos gyvenamosios vietos arba reinvesticijos lengvatos, jų deklaruoti neprivaloma.
Kaip tai padaryti:
- Prisijunkite prie VMI Elektroninio deklaravimo sistemos (EDS) adresu www.vmi.lt.
- Pildykite GPM311 formą už tą mokestinį laikotarpį, kurį pardavėte turtą.
- Nurodykite pardavimo kainą, įsigijimo kainą ir leidžiamas išlaidas.
- Pateikite deklaraciją iki kitų metų gegužės 1 d. Pavyzdžiui, 2026 m. parduotas turtas deklaruojamas iki 2027 m. gegužės 1 d.
- Jei GPM mokėtinas, sumokėkite jį iki tos pačios gegužės 1 d. datos arba pagal VMI pateiktą mokėjimo pranešimą.
Rekomenduojame dokumentus (pirkimo ir pardavimo sutartis, sąskaitas už remontą, paveldėjimo dokumentus, gyvenamosios vietos deklaracijos išrašą) saugoti bent 5 metus po pardavimo, kad VMI paprašius galėtumėte juos pateikti.
Kada NT pardavimas gali būti laikomas individualia veikla
Dauguma savininkų parduoda turtą kaip privatūs fiziniai asmenys, ir tokiu atveju aukščiau aprašytos taisyklės taikosi pilnai. Tačiau yra situacija, kai VMI gali kvalifikuoti pardavimą kitaip.
Jei perkate, remontuojate ir parduodate kelis NT objektus per trumpą laikotarpį ir tai tampa nuolatine veikla, VMI gali tai vertinti kaip individualią veiklą arba verslą. Tokiu atveju:
- GPM apskaičiuojamas pagal individualios veiklos taisykles;
- papildomai skaičiuojami VSD (valstybinio socialinio draudimo) ir PSD (privalomojo sveikatos draudimo) įnašai;
- leidžiama atimti daugiau veiklos sąnaudų (pvz., brokerio atlyginimą, paskolos palūkanas);
- reikalinga individuali veikla ar verslo registracija.
Riba tarp vienkartinio pardavimo ir nuolatinės veiklos įstatyme nėra griežtai apibrėžta, todėl tokia situacija reikalauja individualios konsultacijos su mokesčių specialistu ar buhalteriu prieš pradedant pardavimus.
Dažniausios klaidos parduodant NT ir mokant GPM
Praktikoje pasitaiko kelios tipinės klaidos, kurios kainuoja arba pinigus, arba nervus:
- Gyvenamoji vieta atšaukiama per anksti. Jei deklaraciją panaikinate prieš sutarties pasirašymą, lengvata nebeveikia. Deklaruotą gyvenamąją vietą keiskite tik sudarius notarinę sutartį.
- Neišsaugomi remonto dokumentai. Kapitaliniu remontu atlikti darbai sumažina apmokestinamąjį pelną, bet tik su sąskaitomis faktūromis. Darbai be dokumentų neįskaitomi.
- Nedeklaruojama manant, kad lengvata akivaizdi. Net ir taikant visišką atleidimą nuo GPM, sandorį privaloma nurodyti deklaracijoje. Nenurodžius, VMI gali pradėti patikrinimą.
- Painiojama 5 metų taisyklė ir deklaruotos gyvenamosios vietos taisyklė. Tai dvi atskiros sąlygos. Kiekviena jų suteikia teisę į lengvatą savarankiškai. Pakanka įvykdyti bent vieną.
- Nepasitikrinama paveldėto turto vertė. Jei paveldėjimo dokumentuose nurodyta mažesnė rinkos vertė nei reali, apmokestinamasis pelnas gali pasirodyti didesnis nei faktiškai. Verta laiku paprašyti vertintojo pagalbos.
- Neteisingai nustatoma turėjimo pradžia. Keliais atvejais data, nuo kurios skaičiuojamas laikymo terminas, gali būti ne tokia akivaizdi: rekonstruoto namo atveju, po stambios rekonstrukcijos ar esant padalintam turtui. Abejodami, pasikonsultuokite su VMI arba mokesčių specialistu.
Praktiniai žingsniai prieš NT pardavimą
Prieš pradėdami pardavimo procesą, atlikite šiuos pagrindinius patikrinimus:
- Patikrinkite įsigijimo datą. Ar suėjo 5 metai nuo pirkimo, paveldėjimo ar dovanojimo? Jei taip, GPM galite nemokėti.
- Patikrinkite gyvenamosios vietos deklaraciją. Ar deklaracija aktyvi? Ar ji galiojusi 2 metus? Nekeiskite jos iki sutarties pasirašymo.
- Surinkite remonto ir įsigijimo dokumentus. Notarinė pirkimo sutartis, paveldėjimo dokumentai, sąskaitos faktūros už kapitalinį remontą. Kuo daugiau išlaidų pagrįsite, tuo mažesnis bus apmokestinamasis pelnas.
- Apskaičiuokite preliminarų pelną. Pardavimo kaina atėmus įsigijimo kainą ir dokumentuotas išlaidas. Jei rezultatas teigiamas ir lengvatos netaikomos, planuokite GPM išlaidą.
- Jei reikia, kreipkitės į mokesčių specialistą. Sudėtingesniais atvejais (paveldėtas turtas, dalinė nuosavybė, verslo situacija) neapsieikite be profesionalios konsultacijos.
Jei norite sužinoti, kaip tinkamai paruošti turtą pardavimui ir kaip dokumentuoti sandorį nuo pradžios iki pabaigos, skaitykite mūsų straipsnį apie dokumentus, reikalingus parduodant NT. Taip pat rekomenduojame straipsnį apie tai, kaip parduoti NT brangiau, kad pardavimo kaina kompensuotų visas su sandoriu susijusias išlaidas.
Kada verta pasikonsultuoti su mokesčių specialistu
GPM apskaičiavimas yra gana aiškus standartiniais atvejais, tačiau yra situacijų, kai geriau nespėlioti, o pasikonsultuoti su mokesčių specialistu ar buhalteriu:
- parduodate paveldėtą ar dovanotą turtą, ypač jei jo vertė paveldėjimo metu nebuvo tiksliai nustatyta;
- parduodate turtą, kurį įsigijote keliais būdais (pvz., dalis nupirkta, dalis paveldėta);
- per artimiausius metus planuojate parduoti kelis NT objektus;
- neaišku, ar jūsų veikla bus kvalifikuota kaip individuali;
- pirmą kartą pildote GPM311 formą ir norite įsitikinti, kad nieko nepraleiste.
VMI taip pat teikia konsultacijas raštu ir per VMI elektroninio deklaravimo sistemą. Sudėtingesniems atvejams rekomenduojame kreiptis į nepriklausomą mokesčių konsultantą, ypač kai galimas mokestis yra didelė suma.
Šis straipsnis yra informacinio pobūdžio ir nėra individuali mokesčių konsultacija. Mokesčių taisyklės gali keistis, o kiekviena situacija turi savo niuansų. Prieš sudarant sandorį rekomenduojame patikrinti aktualią VMI informaciją ir, esant poreikiui, kreiptis į specialistą.
Dažniausiai užduodami klausimai apie NT pardavimą ir mokesčius
Nuo kada galioja 5 metų, o ne 10 metų taisyklė pardavus NT?
Nuo 2026 m. sausio 1 d. pakanka turėti nekilnojamąjį turtą nuosavybėje 5 metus, o ne 10, kaip buvo iki tol. Jei jūsų turto įsigijimo data yra ankstesnė nei 2021 m. sausio 1 d., o parduodate 2026 m. ar vėliau, 5 metų sąlyga jau įvykdyta.
Ar reikia mokėti GPM pardavus butą, kuriame deklaruota gyvenamoji vieta?
Paprastai ne. Jei pardavimo dieną turte buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta ir ji buvo galiojanti bent 2 metus, GPM nereikia mokėti. Svarbu: deklaracija turi būti aktyvi būtent notarinės sutarties pasirašymo dieną.
Ar galima parduoti NT be GPM, jei deklaruota gyvenamoji vieta trumpiau nei 2 metus?
Taip, tokia galimybė yra, jei per 12 mėnesių nuo pardavimo įsigyjate kitą gyvenamosios paskirties NT ir jame deklaruojate savo gyvenamąją vietą. Tokiu atveju GPM nereikia mokėti nuo tos sumos, kurią reinvestuojate į naują būstą.
Kas yra apmokestinamasis pelnas pardavus NT ir ką galima iš jo atimti?
Apmokestinamasis pelnas = pardavimo kaina atėmus įsigijimo kainą ir leidžiamas išlaidas. Leidžiamos išlaidos: notaro atlygis, Registrų centro mokesčiai, kadastrinių matavimų išlaidos, kapitalinio remonto darbai su sąskaitomis. Buitinio remonto išlaidos be dokumentų neįskaitomos.
Kokia GPM tarifo norma taikoma pardavus NT 2026 m.?
Nuo 2026 m. NT pardavimo pajamos sumuojamos su kitomis su darbo santykiais nesusijusiomis ir ne individualios veiklos apmokestinamosiomis pajamomis. Taikomi progresiniai tarifai: 15% iki 27 745,80 EUR, 20% nuo 27 745,80 iki 83 237,40 EUR, 25% nuo 83 237,40 iki 138 729 EUR ir 32% viršijančiai daliai. Tarifas taikomas tik tai pajamų daliai, kuri viršija atitinkamą ribą.
Kokia įsigijimo kaina naudojama paveldėtam turtui?
Paveldėto turto įsigijimo kaina yra jo rinkos vertė paveldėjimo momento, t. y. kuri buvo nurodyta paveldėjimo dokumentuose arba turto vertinimo ataskaitoje. Pirminio savininko įsigijimo kaina nėra perimama.
Iki kada reikia deklaruoti NT pardavimo pajamas VMI?
Jei gavote apmokestinamųjų NT pardavimo pajamų, GPM311 deklaracija teikiama iki kitų metų gegužės 1 d. per VMI Elektroninio deklaravimo sistemą. Pavyzdžiui, jei apmokestinamąsias pajamas gavote 2026 m., deklaruoti reikia iki 2027-05-01. Jeigu pajamos neapmokestinamos dėl galiojančių lengvatų, VMI nurodo, kad jų deklaruoti neprivaloma.
Ar reikia mokėti GPM, jei parduodamas paveldėtas turtas iš karto po paveldėjimo?
Taip, jei parduodate paveldėtą turtą neišlaikę jo 5 metų nuosavybėje ir netenkinate kitų lengvatos sąlygų, GPM taikomas nuo pelno (pardavimo kaina atėmus paveldėjimo metu nustatytą vertę). GPM gali būti minimalus arba nulinis, jei turtas parduodamas už paveldėjimo vertę ar mažiau.
Ar NT pardavimo pajamos apmokestinamos, jei pardavinėju NT kaip verslą?
Jei NT pirkimas ir pardavimas yra nuolatinė veikla, VMI gali tai kvalifikuoti kaip individualią veiklą arba verslą. Tokiu atveju papildomai skaičiuojami VSD ir PSD įnašai. Tokia situacija reikalauja konsultacijos su mokesčių specialistu.
Ar galima deklaruoti gyvenamąją vietą tik pardavimo tikslais ir taip išvengti GPM?
Ne. Gyvenamosios vietos deklaravimas turi būti realus ir trukti bent 2 metus iki pardavimo. Fiktyvus deklaravimas su pardavimo tikslu yra mokestinės schemos požymis ir gali sukelti VMI patikrinimą bei sankcijas.