Taip, daugeliu atvejų galite parduoti nekilnojamąjį turtą Lietuvoje užsienio pirkėjui. Prieš priimdami avansą išsiaiškinkite pirkėjo pilietybę, gyvenimo statusą ir tiksliai apibrėžkite parduodamą turtą: butą, namą, sklypą ar žemės dalį. Nuo to priklauso dokumentai ir galimi ribojimai. Platesnei auditorijai skirtam objektui verta įsivertinti ir profesionalų pardavimo paruošimą.
Nuo ko priklauso galimybė pirkti: statusas ir turto tipas
Pastato ir žemės nuosavybei taikomos skirtingos taisyklės. Svarbi ne tik pilietybė, bet ir nuolatinio gyvenimo statusas. Lentelė padeda pasiruošti pokalbiui su notaru; ji nėra konkretaus pirkėjo ar sklypo teisinis patvirtinimas.
| Pirkėjo aplinkybės | Butas ar namas | Žemė |
|---|---|---|
| Reikalavimus atitinkančios ES, EEE, NATO ar EBPO valstybės pilietis | Paprastai galima, atlikus sandorio patikras | Atitinka konstitucinius kriterijus; konkretaus sklypo taisyklės lieka galioti |
| Kitos valstybės, pvz., Indijos, Kinijos ar Ukrainos, pilietis | Paprastai galima, jei netaikomi ribojimai | Vien pilietybės nepakanka; reikšmingas gali būti nuolatinio gyvenimo statusas |
| Rusijos pilietis | Teisė įsigyti sustabdyta neturint leidimo laikinai ar nuolat gyventi Lietuvoje; paveldėjimui taikoma išimtis | Tikrinamas ir specialus ribojimas, ir žemės įsigijimo kriterijai |
| Baltarusijos pilietis | Toliau aptariamoje Rusijos piliečių NT įsigijimo nuostatoje ši grupė nenurodyta; kitos patikros būtinos | Tikrinami konstituciniai kriterijai ir kiti taikomi ribojimai |
Pilietybė, leidimas gyventi ir mokestinė rezidencija yra skirtingi dalykai. Vien pagal šalies pavadinimą negalima nuspręsti nei dėl visų perkamų teisių, nei dėl finansavimo ar mokesčių.
ES, EEE, NATO ir EBPO piliečiai: ką patikrinti
Reikalavimus atitinkančių Europos Sąjungos, Europos ekonominės erdvės, NATO ir Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos valstybių piliečių sandoris paprastai vyksta įprasta Lietuvos notarine tvarka. Šioms grupėms priklauso, pavyzdžiui, Vokietija, Prancūzija, JAV, Jungtinė Karalystė, Japonija, Norvegija ir Australija.
Konstitucijos 47 straipsnį įgyvendinančio konstitucinio įstatymo 4 straipsnis nustato žemės įsigijimo kriterijus. Juos atitinkanti pilietybė ar nuolatinis gyvenimas nereiškia, kad kiekvieną sklypą galima įsigyti be sąlygų: svarbi paskirtis, nuosavybė ir specialūs ribojimai. Užsienio dokumentai, finansavimas bei vertimas taip pat reikalauja pasiruošimo. Vietinės rinkos nepažįstančiam pirkėjui padeda aiškus objekto pristatymas.
Kitų valstybių piliečiai: pastatas ir žemė tikrinami atskirai
Kitų valstybių piliečiai paprastai gali pirkti butą ar pastatą, jei netaikomi konkretūs ribojimai ir sankcijos. Pirkimas užbaigiamas pas Lietuvos notarą. Galimybė įsigyti pastatą savaime nereiškia teisės pirkti jo sklypą ar kartu perduodamą žemės dalį.
Žemės klausimas aktualus tiek miesto gyvenamajam sklypui, tiek žemės ūkio laukui. Konstituciniai europinės ir transatlantinės integracijos kriterijai taikomi žemei, miškams ir vidaus vandenims. Jei pilietybė jų neatitinka, prieš darant išvadą dar reikia įvertinti nuolatinį gyvenimą.
Nuolatinio gyvenimo statuso reikšmė
Įstatymas apima reikalavimus atitinkančių valstybių nuolatinius gyventojus ir Lietuvos nuolatinius gyventojus, neturinčius Lietuvos pilietybės. Statusą pagrindžiančius dokumentus bei konkretaus sklypo apribojimus vertina notaras; prireikus išaiškinimo kreipiamasi į Nacionalinę žemės tarnybą (NŽT).
Jei parduodate namą su žeme tokiam pirkėjui, šį klausimą iškelkite iš karto. Pardavėjo pusėje pasiruoškite pardavimui reikalingus dokumentus.
Rusijos ir Baltarusijos piliečiai: taisyklės nėra vienodos
Pagal nuo 2026 m. gegužės 3 d. galiojančios suvestinės redakcijos 3 straipsnio 6 dalį sustabdyta Rusijos piliečių, neturinčių leidimo laikinai ar nuolat gyventi Lietuvoje, teisė įsigyti NT Lietuvoje. Įstatymas pirmą kartą įsigaliojo 2023 m. gegužės 3 d., o ribojimai pratęsti iki 2027 m. gruodžio 31 d.
Nuostata numato paveldėjimo išimtį ir atskirai apima juridinius asmenis, kurių naudos gavėjai yra Rusijos piliečiai. Baltarusijos piliečiai šioje NT įsigijimo dalyje nenurodyti. Rusijos piliečio leidimas gyventi savaime neišsprendžia žemės įsigijimo klausimo. Notaras turi įvertinti ir kitas taikomas sankcijas bei konkrečias aplinkybes. Šaltiniai: galiojanti įstatymo redakcija ir Seimo pranešimas apie pratęsimą.
Žemės sklypas: detalė, kurią lengva praleisti
Namas gali būti parduodamas su nuosavu sklypu, tačiau gali stovėti ir nuomojamoje žemėje. Butui gali priklausyti žemės dalis. Nustatykite, kokios teisės perduodamos kartu su pastatu, ir nesutapatinkite jų teisinio statuso.
Registrų centro išraše patikrinkite sklypo savininką, paskirtį, dalis ir suvaržymus. Tai padės notarui įvertinti konkrečią situaciją. Kitus įrašus aptariame pardavimo dokumentų gide.
Ką patikrinti prieš priimant avansą iš užsienio pirkėjo
- Pirkėjo teisė įsigyti. Notarui pateiktas pilietybės ir reikiamo gyvenimo statuso paaiškinimas; atskirai įvertinta žemė ar jos dalis.
- Tikslus pardavimo objektas. Sutampa registro išrašas, priklausiniai, žemės teisės ir pirkėjui nurodytas turto aprašymas.
- Finansavimo kelias. Pirkėjas aptarė su banku lėšų kilmę, pavedimo galimybę ir paskolos sąlygas, jei perka su paskola. Pirkėjo pažadas nėra banko sprendimas.
- Dokumentų formalumai. Žinoma, kokių vertimų, įgaliojimų ir patvirtinimų reikia, kas juos užsako ir kada gaus.
- Avanso sąlygos. Raštu numatyta suma, terminas ir kas nutiks, jei finansavimas nebus suteiktas, patikros užtruks ar pirkėjas negalės įsigyti turto. Grąžinimas ir atsakomybė priklauso nuo susitarimo bei teisės normų.
- Atsiskaitymas ir perdavimas. Sutarta mokėjimo seka, depozito išmokėjimo sąlygos, jei jis naudojamas, ir kada perduodami raktai.
Pavyzdys: pirkėjas gali įsigyti butą, tačiau skelbime į kainą įtraukta ir atskira žemės dalis. Prieš priimdami avansą pateikite notarui abiejų objektų duomenis. Vien buto pirkimo galimybės patvirtinimo visam sandoriui nepakanka.
Notarinė sutartis ir atsakomybių pasidalijimas
Įprasta nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis Lietuvoje turi būti tvirtinama notaro, nepriklausomai nuo pilietybės. Privatus susitarimas ir pavedimas šio žingsnio nepakeičia. Notaras tikrina tapatybę, atstovavimo teisę, nuosavybę, hipoteką, areštus ir kitus suvaržymus, pirkėjo teisę įsigyti turtą, taiko pinigų plovimo prevencijos procedūras, tvirtina sutartį ir perduoda registravimo dokumentus.
- Savininkas pateikia teisingus turto dokumentus, atskleidžia žinomus trūkumus, priima sprendimus dėl kainos bei sąlygų ir vykdo sutartus įsipareigojimus.
- Pirkėjas pateikia tapatybės, statuso ir lėšų kilmės įrodymus, pasirūpina finansavimu ir sutartu atsiskaitymu.
- Elevare Homes pagal pasirinktą paslaugų apimtį padeda paruošti pardavimą ir koordinuoti procesą. PREMIUM dokumentų patikra ir atstovavimas nepakeičia notaro teisėtumo vertinimo ar banko finansavimo bei lėšų patikros sprendimo.
- Notaras ir bankas savarankiškai atlieka jų kompetencijai priklausančias patikras. Individualų ginčą ar sudėtingą teisinį klausimą prireikus vertina advokatas.
Paprašykite išskaidytos notaro atlyginimo, mokesčių ir registro išlaidų sąmatos. Vienas apytikslis procentas neparodo visos sandorio kainos. Šalys turi susitarti, kas ką apmoka; oficialūs dydžiai pateikti notarų atlyginimo dydžių sąraše. Visą pardavėjo biudžetą susidėliokite pagal gidą kiek kainuoja parduoti butą be brokerio.
Kokių dokumentų gali reikėti iš pirkėjo
Tikslų sąrašą patvirtina notaras. Paprastai reikia šių duomenų:
- Asmens dokumento, priimtino sandoriui.
- Identifikavimo, gyvenimo statuso ir mokestinių duomenų, kurių prašo notaras, registras ar bankas. Pirkėjui be Lietuvos asmens kodo identifikavimo tvarką išsiaiškinkite iš anksto; laikinas kodas nėra automatinė visų trečiųjų šalių pirkėjų procedūra.
- Lėšų kilmės įrodymų: banko išrašų, pajamų dokumentų, verslo sutarčių ar kitų pagal aplinkybes prašomų įrodymų.
- Mokėjimo sąskaitos duomenų ir sutarto atsiskaitymo paaiškinimo.
- Tinkamo įgaliojimo, jei veikia atstovas, bei reikiamų vertimų ir patvirtinimų.
Užsienio santuokos dokumentams, įgaliojimams ar kitoms pažymoms gali reikėti vertimo, apostilės arba legalizavimo; taikomos ir išimtys. Reikalavimus suderinkite prieš užsakydami dokumentus.
Jei užsienio dokumentų, banko ir pardavimo terminų derinimas tampa sudėtingas, PREMIUM paketas apima dokumentų patikrą ir paruošimą sandoriui, asmeninę NT eksperto pagalbą bei atstovavimą iki sandorio uždarymo ir objekto perdavimo. Dėl pasiruošimo susisiekite su Elevare Homes; apie paslaugas daugiau rasite komandos puslapyje.
Atsiskaitymas: kaip ir kada pervedami pinigai
NT sandoriui planuokite dokumentuotą bankinį pavedimą ir sutartyje aptarkite jo laiką. Nuo 2022 m. lapkričio 1 d. bendra riba yra 5 000 Eur grynaisiais pagal sandorį, sumuojant mokėjimus. Tai nėra 10 000 Eur riba ar draudimas bet kurią dalį mokėti grynaisiais; dirbtinai skaidyti sandorį siekiant apeiti ribojimą draudžiama. Žr. VMI paaiškinimą apie atsiskaitymus grynaisiais.
Lėšos gali būti pervedamos į suderintą pardavėjo sąskaitą arba notaro depozitinę sąskaitą, iš kurios išmokamos įvykdžius sutartas sąlygas. Su notaru ir finansuojančiu banku aptarkite rekvizitus, mokėjimo įrodymus, terminus bei išmokėjimo sąlygas. Nė vienas būdas savaime nepašalina visos rizikos.
Pinigų plovimo prevencija praktikoje
AML patikros taikomos ne tik užsieniečiams. Pirkėjas turi pateikti prašomus lėšų duomenis, tačiau informacijos gali reikėti ir iš pardavėjo. Užsienio dokumentai ar sudėtingas mokėjimo kelias gali pareikalauti papildomų paaiškinimų.
- Tikrinama pirkėjo tapatybė ir pilietybė.
- Aiškinamasi ir dokumentuojama lėšų kilmė.
- Jei perka įmonė, nustatomas galutinis naudos gavėjas.
- Prireikus tikrinamos užsienio pavedimo, banko ar mokėjimo struktūros aplinkybės.
Įtartinos aplinkybės gali lemti pareigą pranešti Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnybai (FNTT). Aiškūs dokumentai ir atsekamas mokėjimas padeda, bet negarantuoja konkretaus patikros termino. Neįprastą finansavimo schemą pirkėjas turėtų aptarti su banku ir notaru prieš sutariant sandorio datą.
Kalba, vertėjas ir įgaliojimas
Pasiruoškite lietuvių kalba sudaromai notarinei sutarčiai. Jei pirkėjas lietuviškai nesupranta, su notaru suderinkite vertimą, kad jis suprastų sutartį ir pasekmes. Šalys iš anksto pasidalija organizavimo bei apmokėjimo pareigas. Negalima manyti, kad konkrečioje užsienio šalyje suteiktas „prisiekusio vertėjo“ statusas Lietuvoje visada būtinas ar pakankamas.
Paprašykite vertėjo pasiūlymo pagal kalbą, vizito trukmę ir rašytinių vertimų apimtį. Lietuvos notarinių dokumentų terminiją išmanantis specialistas palengvina komunikaciją. Vertimas per vizitą ir viso dokumentų paketo vertimas yra skirtingos paslaugos.
Kai pirkėjas negali atvykti
Pirkėjui gali atstovauti advokatas, giminaitis ar kitas patikimas asmuo pagal tinkamą įgaliojimą. Jis turi apimti konkretų veiksmą ir būti priimtinas Lietuvos notarui; vien pasitikėjimo nepakanka teisei pasirašyti.
Prieš išduodant įgaliojimą užsienyje, jo tekstą suderinkite su sandorį tvirtinsiančiu notaru. Pagal šalį ir dokumentą gali reikėti apostilės, legalizavimo arba būti taikoma išimtis, taip pat vertimo reikiama forma. Apostilė yra alternatyvi patvirtinimo procedūra, o ne visada papildomai prie legalizavimo reikalingas žingsnis. Skirtumus aiškina Lietuvos ambasados informacija.
Pardavimo proceso žemėlapis
- Pirkėjo identifikavimas. Išsiaiškinkite pilietybę, gyvenimo statusą ir su notaru aptarkite teisę įsigyti konkrečias turto dalis.
- Preliminarios sąlygos. Preliminarioji sutartis paprastai neprivaloma, bet padeda apibrėžti terminus, kainą ir atsiskaitymą. Apsauga priklauso nuo sutarties turinio.
- Dokumentai. Savininkas ruošia turto dokumentus, pirkėjas – tapatybės, lėšų, statuso ir atstovavimo įrodymus.
- Notarinis sandoris. Šalys ar tinkami atstovai pasirašo, vertimas organizuojamas pagal susitarimą. Mokėjimas ir jo įrodymai turi atitikti sutartį bei banko sąlygas.
- Registravimas. Notaras pateikia dokumentus Registrų centrui; pasirinktos registravimo paslaugos terminą patikslinkite.
- Lėšos ir perdavimas. Depozitas, jei naudojamas, išmokamas įvykdžius sutartas sąlygas, kurios gali apimti registravimą. Raktai perduodami sutarta tvarka.
Jei pardavimą organizuojate patys, visą kelią nuo kainos iki perdavimo rasite gide kaip parduoti butą be brokerio.
Mokesčiai: ar pirkėjo pilietybė ką nors pakeičia?
Vien pirkėjo pilietybė nenulemia pardavėjo GPM. Svarbi jūsų mokestinė rezidencija, turto įsigijimo data ir kaina, pardavimo pajamos bei lengvatų sąlygos. Deklaruota gyvenamoji vieta gali būti reikšminga konkrečiai lengvatai, tačiau vienintelio turimo būsto kriterijus jos neatstoja.
Mokesčius įvertinkite prieš pardavimą. Su kita šalimi susijusiam savininkui gali būti ir užsienio deklaravimo prievolių. Pradinius klausimus aptariame NT pardavimo mokesčių gide.
Ar saugu parduoti užsieniečiui?
Pirkėjo pilietybė neparodo sandorio saugumo. Notaro patikros, aiškios sutarties sąlygos ir atsekami pavedimai padeda abiem šalims, tačiau nepanaikina klaidingos informacijos ar neįvykdytų mokėjimo sąlygų rizikos.
Venkite nedokumentuotų susitarimų, slepiamų mokėjimų ir bandymų apeiti notarinę formą. Neaiškias sąlygas išspręskite prieš pasirašydami ar perduodami raktus.
Pirkėjo pilietybė nekeičia pareigos tiksliai aprašyti objektą. Butui patikrinkite priklausinius, parkavimo teises ir namo įsipareigojimus, namui – privažiavimo, servitutų, šulinio ir priestatų dokumentus.
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar ES pilietis gali pirkti butą ar namą Lietuvoje?
Paprastai taip. Reikalavimus atitinkančių ES, EEE, NATO ir EBPO valstybių piliečiai atitinka ir konstitucinius žemės įsigijimo kriterijus. Tai nepanaikina konkrečiam sklypui ar sandoriui taikomų taisyklių. Pirkėjo statusą, parduodamas teises ir ribojimus patikrinkite su notaru.
Ar kitų valstybių piliečiai gali pirkti butą?
Butą ar pastatą paprastai gali įsigyti, jei netaikomi konkretūs ribojimai ar sankcijos. Žemė vertinama atskirai: tinkamas nuolatinio gyvenimo statusas gali suteikti teisę ją įsigyti, nors vien pilietybės nepakaktų. Su notaru patikrinkite ir kartu su butu parduodamą žemės dalį.
Ar galiu parduoti NT Rusijos piliečiui?
Galiojantis ribojimas sustabdo Rusijos piliečių, neturinčių leidimo laikinai ar nuolat gyventi Lietuvoje, teisę įsigyti NT; paveldėjimui taikoma išimtis. Įstatymas pirmą kartą įsigaliojo 2023 m. gegužės 3 d., ribojimai pratęsti iki 2027 m. gruodžio 31 d. Leidimas gyventi savaime nepakeičia žemės įsigijimo ir kitų sankcijų patikrų. Prieš įsipareigodami kreipkitės į notarą.
Kokia kalba sudaroma sutartis su užsieniečiu?
Pasiruoškite lietuvių kalba sudaromai notarinės formos sutarčiai. Jei pirkėjas lietuviškai nesupranta, su notaru iš anksto suderinkite vertėją ir dokumentų vertimus. Pirkėjas turi suprasti sutartį bei jos pasekmes. Šalys susitaria, kas vertimą organizuoja ir apmoka.
Kaip užsienio pirkėjas turi atsiskaityti?
Sutarkite dėl dokumentuoto bankinio pavedimo pardavėjui arba per notaro depozitinę sąskaitą pagal nustatytas sąlygas. Bendra grynųjų pinigų riba yra 5 000 Eur pagal sandorį, sumuojant mokėjimus, o ne 10 000 Eur. Draudžiama dirbtinai skaidyti sandorį siekiant apeiti ribą. Bankas ar notaras gali prašyti lėšų kilmės įrodymų.
Ar pirkėjas gali veikti per įgaliotinį?
Taip, pagal Lietuvos notarui priimtiną įgaliojimą konkrečiam sandoriui. Užsienyje išduotam dokumentui gali reikėti apostilės arba legalizavimo, jei netaikoma išimtis, ir reikiamos formos vertimo į lietuvių kalbą. Tekstą ir formalumus suderinkite prieš pasirašant užsienyje.
Ar NT pardavimas užsieniečiui apmokestinamas kitaip?
Vien pirkėjo pilietybė nenulemia pardavėjo GPM. Svarbi pardavėjo mokestinė rezidencija, turto įsigijimo data ir kaina, pardavimo pajamos bei konkrečios lengvatos. Vien tai, kad turite tik vieną būstą, lengvatos nesuteikia. Esant užsienio aplinkybėms, atskirai tikrinkite ir kitos valstybės prievoles.
Koks notaro vaidmuo parduodant NT užsieniečiui?
Notaras tikrina tapatybę, įgaliojimus, registruotą nuosavybę ir suvaržymus, pirkėjo teisę įsigyti konkretų turtą bei sutarties teisėtumą. Pinigų plovimo prevencijos patikros nėra skirtos tik užsieniečiams. Notaras tvirtina sutartį ir perduoda registravimui reikalingus dokumentus Registrų centrui.