Trumpas atsakymas: taip, daugeliu atvejų galite parduoti nekilnojamąjį turtą užsienio pirkėjui Lietuvoje. Tačiau procesas, dokumentai ir ribojimų klausimai labai priklauso nuo to, iš kurios šalies yra jūsų pirkėjas ir ką tiksliai parduodate, butą, namą ar žemės sklypą. Šiame straipsnyje išdėstysime viską, ką reikia žinoti prieš pradedant sandorį.
Nuo ko viskas priklauso: pirkėjo pilietybė ir turto tipas
Lietuvos teisė skirtingai reguliuoja nekilnojamojo turto įsigijimą priklausomai nuo dviejų svarbių faktorių: pirkėjo pilietybės ir turto pobūdžio. Supaprastintai galima išskirti tris pirkėjų grupes.
| Pirkėjo kategorija | Butas, namas | Žemės sklypas |
|---|---|---|
| ES, EEE, NATO, EBPO valstybių pilietis | Taip, be papildomų apribojimų | Taip, be apribojimų |
| Trečiosios šalies pilietis (pvz., indas, kinietis, ukrainietis) | Taip | Ne (išimtys: nuolatinis leidimas gyventi ES/NATO šalyje) |
| Rusijos Federacijos ar Baltarusijos pilietis | Ne (išimtis: galiojantis leidimas gyventi Lietuvoje) | Ne |
Toliau aptariame kiekvieną grupę atskirai ir paaiškiname, kas praktiškai reiškia kiekvieną iš šių situacijų pardavėjui.
ES, EEE, NATO ir EBPO piliečiai: paprasčiausias atvejis
Jei jūsų pirkėjas yra Europos Sąjungos, Europos ekonominės erdvės (pvz., Norvegija, Islandija), NATO ar Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos (EBPO) narės pilietis, sandoris vyksta praktiškai tomis pačiomis sąlygomis kaip ir su lietuviu. Tai apima tokias šalis kaip Vokietija, Prancūzija, JAV, Jungtinė Karalystė, Japonija, Norvegija, Australija ir daugelį kitų.
Tokie pirkėjai gali įsigyti tiek butą, tiek namą, tiek žemės sklypą be jokių papildomų leidimų ar apribojimų. Jiems taikomi tie patys notarinio sandorio reikalavimai kaip ir Lietuvos piliečiams, o vienintelis praktinis skirtumas, kurį jūs, kaip pardavėjas, pastebėsite, yra kalba ir galimas poreikis turėti vertėją prie notaro.
Trečiųjų šalių piliečiai: butai taip, žemė sudėtingiau
Trečiosios šalies pilietis, tai yra asmuo iš šalies, kuri nėra ES, EEE, NATO ar EBPO narė, gali laisvai pirkti butą arba namą Lietuvoje. Jokio specialaus leidimo tam nereikia. Sandoris vyksta notaro kontoroje, kaip ir įprastai.
Tačiau žemės sklypas, nepriklausomai nuo to, ar tai miesto sklypas su namu ar žemės ūkio paskirties laukas, yra atskiras klausimas. Lietuvos Konstitucija ir ją įgyvendinantys įstatymai numato, kad žemę, miškus ir vidaus vandenis gali įsigyti tik tie asmenys, kurie atitinka vadinamąjį europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų. Trečiosios šalies pilietis šio kriterijaus neatitinka, todėl žemės sklypą jam įregistruoti nuosavybėn negalima.
Išimtis: nuolatinis leidimas gyventi
Jei trečiosios šalies pilietis turi nuolatinį leidimą gyventi Lietuvoje ar kitoje ES, NATO, EEE arba EBPO valstybėje, žemės sklypo įsigijimas gali būti galimas. Kiekvieną tokią situaciją vertina notaras individualiai, o kai kuriais atvejais reikia kreiptis į Nacionalinę žemės tarnybą (NŽT) dėl papildomo išaiškinimo.
Praktinis patarimas: jei parduodate namą su žemės sklypu ir jūsų pirkėjas yra trečiosios šalies pilietis, iškart pasitarkite su notaru. Jis patikrina pirkėjo statusą ir paaiškina, ar sandoris galimas konkrečiu atveju.
Rusijos ir Baltarusijos piliečiai: ypatinga situacija
Rusijos Federacijos ir Baltarusijos piliečiams taikomi papildomi ribojimai, įsigalioję nuo 2022 metų prasidėjus plataus masto karinei agresijai prieš Ukrainą. Pagal galiojančius Lietuvos įstatymus ir ES taikomas ribojamąsias priemones, Rusijos piliečiai iš esmės negali įsigyti jokio nekilnojamojo turto Lietuvoje.
Vienintelė galima išimtis: jei Rusijos ar Baltarusijos pilietis turi galiojantį leidimą laikinai ar nuolat gyventi Lietuvoje. Net ir tuomet žemės sklypo įsigyti negalima. Tokiu atveju notaras pats atlieka visus reikiamus patikrinimus ir praneša, ar sandoris galimas.
Žemės sklypas: tai, ką pardavėjai dažniausiai pamiršta
Žemės klausimas aktualus ne tik tiems, kurie parduoda laukus ar miškus. Jei parduodate individualų namą su priklausančiu sklypu, jo žemės statusas taip pat svarbus. Dauguma individualių namų Lietuvoje stovi ant nuosavybės teise priklausančio sklypo, todėl pirkėjas įsigytų ir namą, ir žemę kartu.
Prieš pradėdami derybas su trečiosios šalies pirkėju dėl namo su žeme, pasidomėkite Registrų centro išraše, koks yra žemės sklypo statusas ir kokia jo paskirties kategorija. Šie duomenys padės notarui greičiau atsakyti, ar sandoris galimas.
Daugiau apie dokumentus, reikalingus prieš pardavimą, galite skaityti čia: Kokie dokumentai reikalingi parduodant NT.
Notarinis sandoris: privalomas visais atvejais
Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandoris Lietuvoje visada turi būti notariškai patvirtintas, nepriklausomai nuo pirkėjo pilietybės. Tai nėra jūsų pasirinkimas, tai privaloma teisinė forma. Registrų centras neįregistruos nuosavybės teisės be notaro patvirtintos sutarties.
Notaras atlieka šiuos veiksmus:
- Patikrina pardavėjo ir pirkėjo asmens dokumentus bei tapatybę.
- Patikrina Registrų centro duomenis: ar turtas laisvas nuo suvaržymų, areštų, hipotekų.
- Įsitikina, ar pirkėjas turi teisę įsigyti konkretų turtą (pilietybė, leidimas gyventi).
- Jei pirkėjas yra užsienietis, atlieka AML (pinigų plovimo prevencijos) procedūras.
- Patvirtina sutartį ir perduoda dokumentus Registrų centrui nuosavybei įregistruoti.
Notaro mokestis sudaro apie 0,45% nuo sandorio sumos, prie jo pridedami papildomi mokesčiai už registro patikrinimus. Šias išlaidas paprastai moka pirkėjas, tačiau šalys gali susitarti kitaip.
Kokie dokumentai reikalingi iš užsienio pirkėjo
Pirkėjas užsienietis notaro kontoroje pateikia šiuos dokumentus:
- Pasas arba kitas tarptautiniu mastu pripažintas asmens dokumentas.
- Mokesčių mokėtojo numeris, reikalingas Registrų centrui. ES piliečiai gali naudoti savo šalies numerį. Trečiųjų šalių piliečiams Lietuvoje suteikiamas laikinas asmens kodas.
- Lėšų kilmės dokumentai: banko išrašai, pajamų pažymos, verslo sutartys ar kiti įrodymai, pagrindžiantys, iš kur gauti pinigai pirkiniui. Tai reikalauja pinigų plovimo prevencijos įstatymas.
- Banko sąskaitos duomenys, iš kurios bus atliktas pavedimas.
- Jei veikia per atstovą: notariškai patvirtintas įgaliojimas, išverstas į lietuvių kalbą ir legalizuotas (su apostile), jei išduotas užsienyje.
Jei pirkėjas turi užsienio dokumentus, kurie reikalingi sandoriui (pvz., santuokos liudijimas ar sutuoktinio sutikimas iš kitos šalies), šie dokumentai turi būti legalizuoti ir išversti. Notaras iš anksto informuoja, kokie konkrečiai dokumentai reikalingi.
Atsiskaitymas: tik bankinis pavedimas, jokių grynųjų
Vienas iš dažniausiai kylančių klausimų: kaip užsienio pirkėjas sumokės? Atsakymas aiškus: tik bankiniu pavedimu. Atsiskaityti grynaisiais už nekilnojamąjį turtą draudžiama, jei sandorio suma viršija 10 000 eurų, o taip būna praktiškai visada.
Pinigai pervedami arba tiesiai į pardavėjo banko sąskaitą Lietuvos banke, arba per notaro depozitinę sąskaitą, jei sandoris struktūrizuotas taip, kad lėšos turi sulaukti notaro patvirtinimo. Abu variantai yra saugūs ir teisiškai priimtini.
AML procedūros: ką tai reiškia praktiškai
Pinigų plovimo prevencijos (AML) reikalavimai Lietuvoje taikomi visiems NT sandoriams, o jei pirkėjas yra užsienietis, bankas ir notaras gali prašyti papildomų dokumentų. Tai nėra jūsų, kaip pardavėjo, problema, tai pirkėjo pareiga pateikti reikiamą informaciją. Tačiau svarbu apie tai žinoti iš anksto, kad procesas nevėluotų.
Tipinės AML procedūros apima:
- Pirkėjo asmens tapatybės ir pilietybės patikrinimą.
- Lėšų kilmės dokumentavimą: iš kur gauti pinigai, ar jie teisėtos kilmės.
- Galutinio naudos gavėjo (UBO) nustatymą, jei pirkėjas yra juridinis asmuo.
- Papildomus klausimus bankui, jei pavedimas atliekamas iš užsienio sąskaitos, ypač iš ne ES šalių.
Jei sandoris arba lėšų kilmė kelia pagrįstų abejonių, notaras ar makleris privalo informuoti Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnybą (FNTT). Tačiau įprastoje situacijoje, kai pirkėjas turi aiškius pajamų dokumentus ir pervedimas atliekamas iš normalios banko sąskaitos, AML procedūros tik šiek tiek pailgina dokumentų surinkimo laiką ir reikia tikėtis, kad tai neturės didelės įtakos sandorio eigai.
Kalba, vertėjas ir įgaliojimas
Notarinė sutartis visada sudaroma lietuvių kalba. Jei jūsų pirkėjas nesupranta lietuviškai, prie sandorio privalo dalyvauti prisiekęs vertėjas. Vertėjas išverčia sutarties turinį žodžiu, kad pirkėjas suprastų, ką pasirašo. Vertėją paprastai pasirūpina pirkėjas arba abi šalys susitaria iš anksto.
Vertėjo paslaugos kainuoja apie 50–150 eurų, priklausomai nuo kalbos ir susitarimo. Pirkėjai dažnai pasirenka vertėją, kuris jau žino notarinių sutarčių formuluotes konkrečia kalba: anglų, vokiečių, lenkų, ukrainiečių ir kt.
Įgaliojimas: kai pirkėjas negali atvykti
Jei užsienio pirkėjas dėl kokių nors priežasčių negali fiziškai dalyvauti sandoryje Lietuvoje, jis gali išduoti notariškai patvirtintą įgaliojimą atstovui. Atstovas gali būti bet koks pasitikimas asmuo, advokatas, draugas ar giminaitis, kuris fiziškai atstos pirkėją prie notaro.
Svarbu: jei įgaliojimas surašytas ir patvirtintas užsienyje, jis turi turėti apostilę (arba būti legalizuotas kitu tarptautiniu būdu) ir būti išverstas į lietuvių kalbą notariškai patvirtintu vertimu. Tai laikas reikalaujantis procesas, todėl apie jį reikia galvoti iš anksto, ne paskutinę dieną.
Pardavimo proceso žemėlapis: ko tikėtis kiekviename žingsnyje
Praktiškai parduodant NT užsienio pirkėjui, procesas atrodo taip:
- Pirkėjo identifikavimas. Gaukite paso kopiją. Patikrinkite pilietybę ir aptarkite su notaru, ar sandoris galimas.
- Preliminarioji sutartis. Neprivaloma, bet rekomenduojama. Apsaugo abi puses ir apibrėžia sandorio terminus, kainą bei lėšų perdavimo tvarką.
- Dokumentų surinkimas. Pardavėjas paruošia savo dokumentus, pirkėjas, lėšų kilmės dokumentus, paso kopiją, leidimą gyventi (jei reikia), įgaliojimą (jei reikia). Detalesnį pardavėjo dokumentų sąrašą rasite straipsnyje apie dokumentus, reikalingus parduodant NT.
- Notaro vizitas. Notaras parengia sutartį, abu šalys arba jų atstovai pasirašo, vertėjas, jei reikia, verčia. Pirkėjas sumoka arba patvirtina pavedimą.
- Registracija Registrų centre. Notaras perduoda dokumentus Registrų centrui. Nuosavybė perregistruojama pirkėjui paprastai per 1–5 darbo dienas.
- Lėšų gavimas. Jei mokama per depozitinę sąskaitą, notaras perveda lėšas pardavėjui po nuosavybės įregistravimo.
Mokesčiai parduodant NT: ar kažkas keičiasi, jei pirkėjas užsienietis?
Pardavėjui Lietuvos mokesčių taisyklės nesikeičia, nepaisant to, iš kurios šalies yra pirkėjas. Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) prievolė priklauso nuo jūsų situacijos: kiek laiko turtas buvo jūsų nuosavybėje, ar tai vienintelis jūsų turtas ir ar per tą laikotarpį ten deklaravote gyvenamąją vietą.
Mokesčių klausimas su NT pardavimu susijęs nepriklausomai nuo pirkėjo, todėl rekomenduojame pasidomėti šia tema atskirai. Plačiau apie NT pardavimo mokesčius galite skaityti mūsų straipsniuose straipsnių skiltyje.
Ar saugu parduoti NT užsieniečiui?
Vienas iš dažniausiai pardavėjus neramina klausimas: ar saugu? Atsakymas: taip, jei sandoris vyksta per notarą ir mokėjimas atliekamas bankiniu pavedimu. Notarinis sandoris apsaugo abi puses vienodai, nepaisant to, ar pirkėjas yra lietuvis ar užsienietis. Bankinė sistema taip pat suteikia papildomą apsaugos sluoksnį, nes pinigų plovimo prevencijos procedūros filtruoja įtartinus atvejus.
Kur atsiranda rizika? Tik tuo atveju, jei pardavėjas sutinka į neformatius susitarimus, grynuosius pinigus ar sandorius be notaro. Tokių pasiūlymų, kad ir iš kokios šalies kiltų pirkėjas, reikia vengti.
Jei turite klausimų apie konkretų sandorį ar norite gauti profesionalią pagalbą ruošiant objektą parduoti, susisiekite su mumis. Taip pat galite sužinoti daugiau apie mūsų komandą ir paslaugas.
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar ES pilietis gali laisvai pirkti butą ar namą Lietuvoje?
Taip. Europos Sąjungos, EEE, NATO ir EBPO valstybių piliečiai gali įsigyti bet kokį nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, įskaitant žemės sklypus, tomis pačiomis sąlygomis kaip Lietuvos piliečiai. Jokių papildomų leidimų nereikia.
Ar trečiosios šalies pilietis (pvz., indas, kinietis, ukrainietis) gali pirkti butą?
Taip, butą ar namą paprastai gali. Tačiau žemės sklypo įsigyti negali, nebent turi nuolatinį leidimą gyventi Lietuvoje ar kitoje ES, NATO, EEE arba EBPO valstybėje. Sandoriui reikalingas notaras ir pilnas asmens tapatybės bei lėšų kilmės dokumentų paketas.
Ar galiu parduoti NT Rusijos piliečiui?
Paprastai ne. Nuo 2022 metų Lietuvoje galioja ribojimai, draudžiantys Rusijos Federacijos piliečiams įsigyti nekilnojamąjį turtą, jei jie neturi galiojančio leidimo laikinai ar nuolat gyventi Lietuvoje. Notaras tokio sandorio nepatvirtins. Kilus abejonių, pasitarkite su notaru prieš pradėdami derybas.
Kokia kalba sudaroma pirkimo–pardavimo sutartis su užsieniečiu?
Notariškai tvirtinama sutartis visada sudaroma lietuvių kalba. Jei pirkėjas nesupranta lietuviškai, prie sandorio privalo dalyvauti prisiekęs vertėjas, kuris pirkėjui išverčia sutarties turinį. Vertėjo paslaugas paprastai organizuoja pirkėjas arba abi šalys susitaria iš anksto.
Kaip užsienio pirkėjas turi atsiskaityti?
Tik bankiniu pavedimu. Grynaisiais pinigais atsiskaityti draudžiama, jei sandorio suma viršija 10 000 eurų. Pirkėjas perveda pinigus į notaro depozitinę sąskaitą arba tiesiogiai pardavėjui, atsižvelgiant į sandorio struktūrą. Bankai gali prašyti lėšų kilmės įrodymų, ypač jei pavedimas atliekamas iš užsienio sąskaitos.
Ar užsienio pirkėjas gali veikti per įgaliotinį, jei negali atvykti?
Taip. Pirkėjas gali išduoti notariškai patvirtintą įgaliojimą atstovui, kuris pasirašys sutartį jo vardu. Jei įgaliojimas surašytas užsienyje, jis turi būti legalizuotas su apostile ir išverstas į lietuvių kalbą.
Ar NT pardavimas užsieniečiui apmokestinamas kitaip nei lietuviui?
Ne. Pardavėjui Lietuvos gyventojų pajamų mokesčio taisyklės nesikeičia, nepaisant to, kokios šalies pilietis yra pirkėjas. Mokesčio prievolė priklauso nuo to, kiek laiko turtas nuosavybėje, ar tai vienintelis būstas ir pan.
Koks yra notaro vaidmuo parduodant NT užsieniečiui?
Notaras privalomai tikrina pirkėjo asmens tapatybę ir dokumentus, patikrina Registrų centro duomenis, hipotekos registrą ir areštų nebuvimą, įsitikina, ar pirkėjas turi teisę įsigyti konkretų turtą, ir patvirtina sandorį. Jei pirkėjas yra trečiosios šalies pilietis, notaras taip pat atlieka AML patikrą.