Bankas būstą įvertino 20 000 € mažiau. Kiek daugiau turėsite sumokėti?

Susitarėte mokėti 200 000 €, tačiau bankui pateiktoje ataskaitoje būstas vertas 180 000 €. Tie 20 000 € niekur „nedingsta“: tai kainos dalis, kurios nepadengia vertintojo nustatyta rinkos vertė. Bankas paskolos ir įkeičiamo turto santykį skaičiuoja nuo mažesnės sumos, todėl didesnę dalį kainos tenka padengti pačiam pirkėjui arba iš naujo derėtis su pardavėju.

Tačiau papildomų nuosavų lėšų suma nėra tiesiog 20 000 €. Ji priklauso nuo jums taikomo LTV, banko sprendimo ir nuo to, ar pardavėjas sutiks keisti kainą. Žemiau – tikslus skaičiavimas, keturi realūs sprendimo keliai ir finansavimo bei vertinimo sąlyga, kurią reikėjo aptarti dar prieš pervedant avansą.

200 000 € kaina, 180 000 € vertė: kiek iš tiesų trūksta?

Lietuvos bankas aiškina, kad paskola negali viršyti nustatytos įvertinto turto vertės arba pirkimo kainos dalies – imama mažesnė iš šių sumų. Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. reikalavimus atitinkančiam pirmo būsto pirkėjui riba gali siekti 90 %, įprastu atveju – 85 %, o antrai ar paskesnei būsto paskolai gali būti taikoma 70 % riba. Kredito davėjas gali taikyti ir griežtesnę ribą.

Užpildykite savo pirkimo biudžeto lentelę

Nukopijuokite šias penkias eilutes į savo užrašus ir pavyzdžio sumas pakeiskite savomis. Tai išgalvotas skaičiavimo pavyzdys, ne rinkos duomenys, paslaugų įkainiai ar banko pasiūlymas. LTV taikymą jūsų situacijai patvirtinkite su banku; skaičiavimas remiasi aukščiau pateikta Lietuvos banko taisykle apie mažesnę kainos arba vertės sumą.

Į C įtraukite savo gautas vertinimo, notaro, registravimo ir kitų šiam sandoriui taikomų paslaugų kainas. 3 000 € čia yra tik pasirinkta prielaida. Skaičiuokite visą sandorį nuo pradžių: jau sumokėtą avansą, jei jis įskaitomas į kainą, įtraukite į S ir nedėkite antrą kartą prie C. Iš tų pačių santaupų jau apmokėtas sandorio išlaidas įtraukite ir į S, ir į C.

1. Paskolos riba pagal LTV: min(P, V) × L = 180 000 × 0,90 = 162 000 €.
2. Nuosavos lėšos kainai: P − paskolos suma = 200 000 − 162 000 = 38 000 €.
3. Visas santaupų poreikis: nuosavos lėšos kainai + C = 38 000 + 3 000 = 41 000 €.
4. Trūkumas: visas poreikis − S = 41 000 − 35 000 = 6 000 €. Jei rezultatas neigiamas, tai likutis po suplanuotų išlaidų.

Gavę konkretų banko pasiūlymą, nuo antro žingsnio naudokite jo paskolos sumą. Jei bankas pasiūlytų 155 000 €, tomis pačiomis sąlygomis trūktų 200 000 − 155 000 + 3 000 − 35 000 = 13 000 €. Nulinis trūkumas reikštų tik tai, kad šiam skaičiavimui santaupų pakanka; jis nepatvirtina kreditingumo ar paskolos išmokėjimo sąlygų įvykdymo.

Kodėl vertinimas gali būti mažesnis už pardavėjo kainą?

Skelbimo kaina yra pardavėjo lūkestis, sutarta kaina – konkrečių šalių derybų rezultatas, o vertinimo ataskaita – nepriklausoma rinkos vertės nuomonė konkrečiai datai. Vertintojas remiasi palyginamais sandoriais ir koreguoja skirtumus pagal vietą, plotą, būklę, įrengimą, statybos metus, paskirtį bei kitus objekto požymius. Emocinis prisirišimas, būsimo remonto planai ar pirkėjo noras gyventi būtent čia vertės automatiškai nekelia.

Skirtumas nebūtinai reiškia vertintojo klaidą. Jis gali rodyti per aukštą kainą, neįprastą objektą, per mažai artimų palyginamųjų sandorių ar sparčiai pasikeitusią rinką. Todėl miesto būsto kainų indeksas nėra konkretaus buto vertė, o prieš pasiūlant kainą naudinga ją tikrinti pagal faktinius panašių objektų sandorius.

Pirmiausia patikrinkite ataskaitą, neieškokite naujų pinigų

Gavus 180 000 € rezultatą, verta veikti tokia seka:

1. Perskaitykite visą ataskaitą. Patikrinkite plotą, paskirtį, baigtumą, priklausinius, būklės aprašymą ir parinktus analogus. Faktinė klaida yra argumentas taisyti ataskaitą; nepatinkantis galutinis skaičius – dar ne.
2. Gaukite banko skaičių raštu. Paklauskite, kokią vertę jis pripažįsta, koks LTV taikomas ir kokia didžiausia paskolos suma lieka įvertinus pajamas bei kitus įsipareigojimus. 162 000 € lentelėje yra riba, ne pažadas skolinti.
3. Praneškite pardavėjui iki sutartyje nustatyto termino. Kuo anksčiau pateiksite ataskaitą ir konkretų finansavimo trūkumą, tuo daugiau erdvės lieka deryboms ar pakartotiniam vertinimui.

Keturi sprendimai, kai bankas būstą įvertino per mažai

1. Padidinti nuosavų lėšų dalį

Jei būstas vertas prašomos kainos jums asmeniškai ir po sandorio lieka finansinė atsarga, galite pridėti trūkstamų lėšų. Tačiau Lietuvos banko taisyklės numato, kad pradinis įnašas negali būti padengtas skolintomis lėšomis. Vartojimo paskola taip pat padidintų jūsų įsipareigojimus ir galėtų sumažinti būsto finansavimą. Tai aiškiai nurodyta ir dabartinėje Lietuvos banko ASN atmintinėje. Pirmo būsto pirkėjui aktualias ribas plačiau paaiškina straipsnis apie 10 % pradinį įnašą.

2. Persiderėti dėl kainos

Vertinimo ataskaita suteikia objektyvų derybų pagrindą. Jei pardavėjas kainą sumažina nuo 200 000 iki 190 000 €, o vertė lieka 180 000 €, esant 90 % LTV paskola vis tiek negali viršyti 162 000 €, tačiau nuosavų lėšų poreikis sumažėja nuo 38 000 iki 28 000 €. Kiekvienas kainos sumažinimo euras šiuo intervalu vienu euru mažina pirkėjo spragą.

3. Užsakyti antrą vertinimą

Tai racionalu, kai pirmoje ataskaitoje yra netikslumų arba pasirinkti sunkiai palyginami objektai. Pirmiau paklauskite banko, kurių vertintojų ataskaitas jis pripažįsta. Lietuvos bankas įspėja, kad kredito davėjų sąrašai skiriasi, o, pavyzdžiui, SEB nurodo, jog ne jo sąraše esančio vertintojo priimtinumo patikra gali užtrukti. Antra ataskaita kainuos papildomai ir negarantuos nei 200 000 € vertės, nei paskolos.

4. Atsitraukti pagal preliminariosios sutarties sąlygą

Jei papildomų lėšų neturite, pardavėjas kainos nemažina, o kitas pagrįstas vertinimas situacijos nekeičia, saugiausia išeitis gali būti sandorio atsisakymas. Tačiau ar bus grąžinta sumokėta suma ir ar netaikomos netesybos, lemia sutarties tekstas. Tai ypač svarbu, kai avansas jau pervestas, o bankas finansavimo nepatvirtino.

Kokia sąlyga turėjo būti preliminariojoje sutartyje?

Vien frazės „pirkėjas pirks su banko paskola“ nepakanka. Sąlygoje turi būti objektyvūs slenksčiai, terminas, įrodymai ir pasekmės. Praktiškas karkasas galėtų skambėti taip:

Įrašykite ne abstraktų „neigiamą banko atsakymą“, o mažiausią jums pakankamą paskolą ir vertę. Jei 200 000 € kainai galite skirti daugiausia 25 000 €, reikia 175 000 € paskolos. Esant 90 % LTV, vertinimas turėtų siekti bent apie 194 445 € (175 000 / 0,90), tačiau bankas dar turi patvirtinti jūsų kreditingumą. Sutartyje taip pat aptarkite pardavėjo pareigą sudaryti sąlygas vertintojui apžiūrėti turtą ir pateikti dokumentus.

Lietuvos Civilinis kodeksas preliminariajai sutarčiai suteikia realias teisines pasekmes, todėl internetinio sakinio aklai kopijuoti nereikėtų. Formuluotę, avanso grąžinimą ir netesybas pagal konkretų sandorį turėtų peržiūrėti notaras arba teisininkas. Tai nėra garantija, kad bankas suteiks kreditą ar kad kiekviename ginče sąlyga bus aiškinama vienodai.

Prieš sprendimą suderinkite sumas ir terminus

Turėkite tris skaičius raštu: banko siūlomą paskolą, su pardavėju suderintą kainą ir savo didžiausią įnašą, palikus rezervą bei sandorio išlaidas. Tada patikrinkite, ar vertinimo, finansavimo ir atsiskaitymo terminai telpa į sutartį. Jei biudžetas nesusidėlioja, spręskite dėl kainos ar sutarties sąlygų iki termino pabaigos.

Jei šį pirkimą finansuosite parduodami dabartinį būstą, santaupomis nelaikykite dar negautų pardavimo pinigų. Suderinti abiejų sandorių atsiskaitymo seką padės seno būsto pardavimo ir naujo pirkimo planas; jei dabartinis būstas įkeistas, patikrinkite ir banko įtraukimo į jo pardavimą tvarką.

Dažniausiai užduodami klausimai