Kaip parduoti būstą, kuris dar turi banko paskolą?

Parduoti būstą su banko paskola Lietuvoje galima. Tai nėra išimtinis ar pirkėjui savaime pavojingas sandoris, tačiau jame dalyvauja ne tik pardavėjas, pirkėjas ir notaras. Kadangi butas ar namas įkeistas kreditoriui, būtina iš anksto gauti banko sąlygas, tiksliai apskaičiuoti paskolos grąžinimo sumą ir sutartyse aiškiai aprašyti pinigų kelią bei hipotekos panaikinimą.

Didžiausios problemos kyla ne dėl pačios hipotekos, o dėl neteisingų prielaidų: paskolos likutis palaikomas galutine grąžinimo suma, preliminariojoje sutartyje pažadamas nerealus terminas arba paaiškėja, kad pardavimo kainos nepakanka įsipareigojimui uždengti. Toliau – praktiška pardavimo eiga, aktuali būstui Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje ir kituose Lietuvos miestuose.

Hipoteka ir būsto paskola: kas iš tikrųjų priklauso bankui?

Kasdienėje kalboje sakoma, kad būstas „priklauso bankui“, tačiau teisiškai tai nėra tikslu. Nekilnojamojo turto registre nurodytas asmuo išlieka savininkas, o kreditoriaus naudai įregistruota hipoteka užtikrina paskolos grąžinimą. Savininkas gali inicijuoti pardavimą, bet negali nepaisyti kredito sutarties ir įregistruoto suvaržymo.

Praktikoje būsto paskolų sutartyse įkeisto turto perleidimas siejamas su išankstiniu rašytiniu kreditoriaus sutikimu. Pavyzdžiui, tokia pareiga aiškiai numatyta ir viešai skelbiamose banko būsto paskolos bendrosiose sąlygose. Jūsų sutarties formuluotė, banko procesas ir reikalaujami dokumentai gali skirtis, todėl vadovaukitės būtent savo kreditoriaus atsakymu.

1 žingsnis: į banką kreipkitės dar prieš preliminariąją sutartį

Bankui praneškite, kad planuojate parduoti įkeistą nekilnojamąjį turtą, ir nurodykite apytikslį terminą. Paprašykite paaiškinti visą procesą, o ne vien pasakyti matomą paskolos likutį. Praktinis klausimų sąrašas:

• kokiu būdu pateikiamas oficialus prašymas leisti parduoti turtą;
• kokius pirkėjo, objekto ar preliminariosios sutarties duomenis reikės pateikti;
• kiek laiko galios sutikimas ir jame nurodyta paskolos padengimo suma;
• į kokią sąskaitą ir iki kada turi būti pervesta bankui skirta kainos dalis;
• ar taikoma išankstinio grąžinimo kompensacija ir kaip ji apskaičiuojama;
• kada po visiško atsiskaitymo bus išduotas patvirtinimas hipotekai panaikinti;
• ar yra papildomų suvaržymų, laiduotojų, bendraskolių arba susijusių prievolių.

Kreiptis tik tada, kai pirkėjas jau sumokėjo avansą, rizikinga. Banko dokumentams gali reikėti laiko, o kreditoriaus nurodyta tvarka gali nesutapti su pardavėjo pažadėtu terminu. Jei pirkėjas taip pat skolinasi, dar prisideda vertinimas, jo banko sprendimas ir kredito sutartis.

Paskolos likutis nėra tas pats, kas galutinė grąžinimo suma

Mobiliojoje bankininkystėje matomas pagrindinės paskolos likutis yra tik pradinis skaičius. Atsiskaitymo dienai gali būti priskaičiuotos palūkanos, administracinės sumos ar pagal sutartį leidžiama išankstinio grąžinimo kompensacija. Dėl to pardavimo biudžete naudokite ne vakarykštį ekrano skaičių, o banko nurodytą grąžinimo sumą konkrečiai datai.

Tokia pati logika taikoma ir tarptautinėje praktikoje. JAV vartotojų finansų apsaugos tarnyba aiškina, kad paskolos uždarymo suma gali skirtis nuo einamojo balanso, nes joje įvertinamos iki mokėjimo datos susikaupusios palūkanos, nesumokėti mokesčiai ir galimos baudos. Tai nėra Lietuvos procedūros šaltinis, tačiau gerai parodo universalų principą; žr. CFPB paaiškinimą apie paskolos uždarymo sumą.

2 žingsnis: apskaičiuokite, kiek pinigų liks pardavėjui

Būsto rinkos kaina nėra pardavėjo gaunama grynoji suma. Prieš nustatant minimalią priimtiną kainą verta pasidaryti konservatyvų skaičiavimą:

Mokesčiai vertinami atskirai nuo banko skolos. Paskolos grąžinimas pats savaime nemažina nekilnojamojo turto pardavimo apmokestinamojo pelno taip, kaip dokumentais pagrįsta turto įsigijimo kaina ar leidžiamos išlaidos. Jei turtas išlaikytas trumpai arba netaikoma gyvenamosios vietos lengvata, galimą GPM būtina įtraukti dar prieš derybas.

Kainą grįskite realiais palyginamais sandoriais, objekto būkle ir tuo metu esančia pasiūla, o ne vien norima suma po paskolos padengimo. Išsamiau apie tai – mūsų gide kaip nustatyti buto kainą pagal realius sandorius.

Kas, jei būsto kaina mažesnė už negrąžintą paskolą?

Jei tikėtina pardavimo kaina nepadengia bankui mokėtinos sumos, susidaro finansinis trūkumas. Hipoteka paprastai nebus panaikinta vien todėl, kad rastas pirkėjas, o likusi skola savaime neišnyks. Tokiu atveju dar prieš reklamuojant turtą reikia su kreditoriumi aptarti, ar:

• pardavėjas skirtumą padengs nuosavomis lėšomis iki sandorio arba jo metu;
• bankui priimtinas kitas papildomas turto įkeitimas ar prievolės užtikrinimas;
• galimas individualus skolos pertvarkymas ar kitas kreditoriaus patvirtintas sprendimas;
• pirmiausia tikslinga keisti pardavimo terminą ar spręsti mokėjimų sunkumus.

Pirkėjui negalima žadėti „bankas tikrai sutiks“. Saugus pagrindas yra rašytinis banko patvirtinimas, kuriame nurodyta, kokiomis sąlygomis turtą leidžiama perleisti ir hipoteka bus panaikinta. Jei jau vėluojama mokėti įmokas, yra areštų ar keli kreditoriai, procesą pradėkite dar anksčiau ir pasitelkite teisininką.

3 žingsnis: kaip pirkėjui paaiškinti, kad būstas įkeistas?

Hipoteka neturėtų būti slepiama iki notaro. Aktualus Nekilnojamojo turto registro išrašas ją vis tiek parodys, o vėlyvas atskleidimas silpnina pasitikėjimą. Rimtam pirkėjui trumpai paaiškinkite, kad banko sąlygos jau gautos arba užsakytos, paskolos dalis bus padengta iš sandorio lėšų, o sutartyje bus numatytas suvaržymo panaikinimas.

Skelbimo antraštėje hipotekos akcentuoti paprastai nereikia – ji neapibūdina būsto kokybės. Tačiau prieš priimant rezervaciją pirkėjas turi žinoti sandorio struktūrą ir realų terminą. Profesionaliai parengtas dokumentų planas dažnai nuramina labiau nei bendras pažadas, kad „notaras viską sutvarkys“.

4 žingsnis: saugi preliminarioji sutartis dėl įkeisto būsto

Preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis turi atspindėti tikrą sandorį. Šablonas, skirtas būstui be paskolos, gali neapimti svarbiausių sąlygų. Su notaru ar teisininku aptarkite, kaip įrašyti:

• kad objektas įkeistas konkrečiam kreditoriui ir pardavimui reikia jo sąlygų;
• bendrą kainą ir jos dalį, skirtą paskolai bei kitiems užtikrintiems mokėjimams;
• kas, kam, į kokią sąskaitą ir kokiu terminu moka;
• iki kada pardavėjas pateikia banko sutikimą bei aktualią grąžinimo informaciją;
• kaip elgiamasi, jei kreditorius nesutinka, suma pasikeičia ar neužtenka kainos;
• ar pirkimas priklauso nuo pirkėjo banko finansavimo ir turto vertinimo;
• notarinio sandorio, nuosavybės perdavimo ir išsikraustymo terminus;
• avanso grąžinimo bei šalių atsakomybės atvejus.

Lietuvos bankas primena, kad pirkimo–pardavimo sutarties atsiskaitymo terminai turi derėti su kredito sutarties terminais. Tai ypač svarbu, kai pirkėjas finansuojasi skolintomis lėšomis; aktuali informacija pateikiama Lietuvos banko būsto paskolos gide. Vieno universalaus termino nėra, nes kredito įstaigos vertina kliento pajamas, turtą ir sandorio struktūrą pagal savo procesus.

5 žingsnis: atsiskaitymas, kai pirkėjas taip pat ima paskolą

Įkeisto būsto pirkimas su kita paskola yra įprastas, tačiau atsiranda dvi lygiagrečios bankų grandys. Pirkėjo kreditorius vertina būstą ir pirkėjo mokumą, o pardavėjo kreditorius nustato, kaip bus padengtas senasis įsipareigojimas. Notaras šias sąlygas perkelia į sandorio dokumentus.

Tipinė logika tokia: bankui priklausanti kainos dalis pervedama tiesiai pardavėjo kreditoriui, o likusi – pardavėjui. Tačiau reali seka gali apimti pirkėjo pradinį įnašą, jo banko išmokėjimą po tam tikrų registravimo veiksmų, depozitinę sąskaitą ar kitus saugiklius. Todėl šiame etape neimprovizuojama – mokėjimų gavėjai, sumos ir datos turi tiksliai sutapti bankų raštuose ir notarinėje sutartyje.

6 žingsnis: kada panaikinama hipoteka?

Pardavimo sutartyje turi būti aiškiai susieta skolos padengimo ir hipotekos pabaigos seka. Gavęs visą reikalaujamą sumą kreditorius patvirtina prievolės įvykdymą ir atliekami hipotekos išregistravimo veiksmai. Konkretus procesas priklauso nuo banko sutikimo, notarinės sutarties ir registravimo modelio, todėl pardavėjas neturėtų savarankiškai žadėti pirkėjui tikslios dienos, kol jos nepatvirtino proceso dalyviai.

Po sandorio išsaugokite banko patvirtinimą apie paskolos uždarymą, atsiskaitymo dokumentus ir sutartį. Taip pat patikrinkite atnaujintus registro duomenis, nutraukite su būstu susijusias draudimo bei paslaugų sutartis ir perduokite pirkėjui raktus, skaitiklių rodmenis bei valdymo informaciją pagal perdavimo aktą.

Ar taikoma išankstinio paskolos grąžinimo kompensacija?

Lietuvos bankas nurodo, kad kredito gavėjas turi informuoti kreditorių sutartyje nustatytu būdu. Paskolą ar jos dalį nemokamai galima grąžinti palūkanų normos keitimo dieną, o kredito sutartyje gali būti nustatyti ir kiti nemokamo grąžinimo atvejai. Jei grąžinama kitu metu ir kompensacija leidžiama, ji apskaičiuojama pagal teisės aktuose nustatytą formulę bei gali būti nuo 0 iki 3 procentų anksčiau grąžinamos sumos.

Be to, grąžinus paskolą anksčiau, palūkanos ir kitos išlaidos už likusį nebenaudojamo kredito laikotarpį neturi būti mokamos. Aktualų paaiškinimą ir nuorodą į kompensacijos skaičiavimo taisykles rasite Lietuvos banko informacijoje turintiems būsto paskolą. Galutinę sumą vis tiek apskaičiuoja jūsų bankas konkrečiai datai.

Dokumentai parduodant butą ar namą su paskola

Tikslų dokumentų paketą nustato notaras pagal objektą ir šalių situaciją, bet pasiruošimo sąraše paprastai turėtų būti:

• aktualus Nekilnojamojo turto registro išrašas ir nuosavybės pagrindas;
• kadastrinių matavimų byla bei faktinei būklei neprieštaraujantys duomenys;
• pastato energinio naudingumo sertifikatas, kai jis privalomas;
• banko sutikimas ir pardavimo sąlygos;
• tiksli paskolos grąžinimo informacija planuojamai datai;
• sutuoktinio, bendraturčių, bendraskolių ar atstovo dokumentai, jei taikoma;
• informacija apie kitus suvaržymus, areštus, nuomą ir deklaruotus asmenis;
• pirkėjo finansavimo bei turto vertinimo dokumentai jo bankui.

Namo atveju papildomai tikrinami sklypas, statinių baigtumas, servitutai, privažiavimas ir inžinerinės sistemos. Buto atveju svarbu, kad perplanavimas ir priklausiniai sutaptų su registro bei kadastro duomenimis. Įkeitimas nėra priežastis atidėti šią patikrą – pirkėjo bankas gali atsisakyti finansuoti netvarkingą objektą.

Dažniausios klaidos parduodant įkeistą nekilnojamąjį turtą

1. Bankui pranešama po avanso. Pardavėjas įsipareigoja nežinodamas realių sąlygų.
2. Skaičiuojamas tik paskolos likutis. Pamirštamos palūkanos, kompensacija ir kitos išlaidos.
3. Per trumpas preliminariosios sutarties terminas. Du bankai ir vertintojas nespėja.
4. Neaprašytas pinigų kelias. Pirkėjas nežino, kuri kainos dalis keliauja kreditoriui.
5. Kaina nepadengia skolos. Trūkumas išaiškėja tik prieš notarinį sandorį.
6. Hipoteka supainiojama su visais suvaržymais. Areštas ar antras kreditorius gali reikalauti atskiro sprendimo.
7. Visa kaina laikoma laisvomis pardavėjo lėšomis. Neįvertinama skola, mokesčiai ir sandorio kaštai.

Būsto su paskola pardavimo planas

Kada verta patikėti pardavimo koordinavimą specialistui?

Kuo daugiau grandžių – du bankai, bendraturčiai, kitas perkamas būstas, trumpas persikraustymo terminas – tuo svarbesnis vienas procesą valdantis žmogus. Jis nepakeičia banko ar notaro, bet gali iš anksto sujungti kainodarą, dokumentus, pirkėjo finansavimo patikrą, komunikaciją ir realų sandorio kalendorių.

Elevare Homes padeda paruošti būstą rinkai, suformuoti kainos strategiją, profesionaliai pristatyti objektą, atrinkti pirkėjus ir koordinuoti jų kelią iki notaro. Jei parduodate įkeistą būstą arba vienu metu planuojate pirkti kitą, galite kreiptis dėl PREMIUM pardavimo priežiūros.

Dažniausiai užduodami klausimai apie būsto su paskola pardavimą