Tuščias butas negauna sąskaitos už „nieko neveikimą“, tačiau jo savininkas gauna daug mažų sąskaitų. Administratorius, draudimas, minimalūs komunaliniai, kaupiamosios lėšos, smulkus remontas ir taikomas nekilnojamojo turto mokestis kaupiasi net tada, kai raktai guli stalčiuje. Dar viena eilutė sąskaitoje nepasirodo: nuomos pajamos, kurių negaunate, ir kapitalas, kurio negalite panaudoti kitur.
Kas pasikeitė 2026 m. skaičiuojant NT mokestį?
Pagal VMI 2026 m. paaiškinimą, pagrindiniu gyvenamuoju būstu laikomas savininko būstas, kuriame jis deklaravęs gyvenamąją vietą kalendorinio mėnesio paskutinę dieną. Savivaldybės nustatyta jo neapmokestinamoji mokestinės vertės riba negali būti mažesnė nei 450 000 Eur. Tačiau antram butui, paveldėtam būstui ar kitam gyvenamosios paskirties turtui, kuriame savininko gyvenamoji vieta nedeklaruota, taikoma kita skalė.
Tokių objektų bendra mokestinė vertė iki 50 000 Eur apmokestinama 0 proc.; daliai nuo 50 000 iki 200 000 Eur taikoma 0,2 proc., nuo 200 000 iki 400 000 Eur – 0,4 proc., nuo 400 000 iki 600 000 Eur – 0,6 proc., nuo 600 000 iki 1 mln. Eur – 0,8 proc., o virš 1 mln. Eur – 1 proc. tarifas. Tai progresinė skalė ir vertės sumuojamos, todėl 140 000 Eur mokestinės vertės antras butas reikštų 180 Eur metinį mokestį: 50 000 Eur daliai – 0, likusiems 90 000 Eur – 0,2 proc. Tai iliustracija, kai asmuo yra vienintelis savininkas visus metus ir neturi kito šios kategorijos turto.
Mokestinė vertė nėra skelbimo kaina. Ją pagal unikalų numerį reikia tikrinti Registrų centro paieškoje. 2026 m. mokestį fiziniam asmeniui apskaičiuos VMI ir deklaraciją pateiks iki 2027 m. kovo 1 d.; sumokėti reikia iki 2027 m. kovo 15 d. Jei turtas priklauso bendraturčiams, vertinama kiekvienam priklausanti dalis; dėl deklaravimo ar nuosavybės niuansų verta kreiptis į VMI.
Vienintelis jums Lietuvoje priklausantis butas savaime nėra pagrindinis būstas mokesčių tikslais. Svarbi deklaruota gyvenamoji vieta, nuosavybės dalis ir paskirtis; žemės mokestis bei kitos registruotos paskirtys gali būti skaičiuojami atskirai. Žr. VMI aktualias NT mokesčio taisykles.
Trys savininkai, trys skirtingos „tuščio“ buto kainos
Toliau pateikti skaičiai yra iliustracinės prielaidos, o ne rinkos vidurkiai ar pasiūlymas investuoti. Jie parodo skaičiavimo logiką. Draudimo, administravimo, šildymo, remonto ir nuomos dydžius pakeiskite savo sutarčių, sąskaitų ir realaus vietos nuomos intervalo duomenimis.
| Situacija | Tiesioginė metinė našta | Negauta bruto nuoma | Ką tikrinti pirmiausia |
|---|---|---|---|
| Antras 60 m² butas, mokestinė vertė 140 000 Eur | Apie 2 100 Eur, iš jų NTM 180 Eur | 7 480 Eur (680 Eur × 11 mėn.) | Ar grynoji nuoma pateisina laikymą |
| Paveldėtas butas kitame mieste, vertė 85 000 Eur | Apie 2 370 Eur, iš jų NTM 70 Eur | 5 250 Eur (500 Eur × 10,5 mėn.) | Remonto mastą, bendraturčius ir valdymą per atstumą |
| Tuščias investicinis butas, vertė 210 000 Eur | Apie 2 510 Eur, iš jų NTM 340 Eur, be paskolos | 9 240 Eur (840 Eur × 11 mėn.) | Palūkanas, užimtumą ir kapitalo koncentraciją |
Visi NT mokesčio pavyzdžiai numato vienintelį savininką visus metus be kito atitinkamos kategorijos turto. Prielaidos apima draudimą, administravimą ir kaupimą, minimalius komunalinius bei remonto rezervą. Negauta bruto nuoma nėra grynasis nuostolis: tušti laikotarpiai jau įtraukti į užimtų mėnesių skaičių, o iš gautos nuomos dar atimami GPM, priežiūra ir valdymo kaštai.
1. Antras butas „vaikams ateityje“
Savininkas butą nori išsaugoti dar penkerius metus. Tai gali būti pagrįstas asmeninis tikslas, bet tuomet 2 100 Eur metinė iliustracinė našta nėra laikina smulkmena: per penkerius metus ji sudarytų apie 10 500 Eur, dar prieš didesnį remontą. Jei būstas būtų nuomojamas, reikia skaičiuoti tikrąją nuomos grąžą, o ne 680 × 12. Jei jis lieka tuščias, sprendimas yra sąmoningas vartojimas – mokestis už galimybę butą panaudoti vėliau.
2. Paveldėtas butas, kurio niekas nenori skubiai liesti
Paveldėtas būstas dažnai sustingsta dėl emocijų, neaiškių daiktų, kelių paveldėtojų ar remonto baimės. Tačiau mokėjimai nesustoja. Prieš renkantis kryptį verta susitvarkyti nuosavybės dokumentus, patikrinti skolas ir perskaityti gidą, kaip parduoti paveldėtą NT. Jei butą nuomotumėte, atskirai įvertinkite valdymą kitame mieste; jei parduotumėte – remonto biudžetą palyginkite su straipsniu ar verta remontuoti prieš pardavimą.
3. Investicinis butas be nuomininko
Čia svarbiausias ne vien 340 Eur NT mokestis. Jei 210 000 Eur vertės objektas turi paskolą, palūkanos tęsiasi ir be nuomininko. Jei paskolos nėra, kapitalas vis tiek lieka koncentruotas viename nelikvidžiame objekte. OECD pažymi, kad būstas sudaro itin didelę Lietuvos namų ūkių turto dalį. Tai nereiškia, kad butą būtina parduoti, tačiau jo kainos augimo viltį reikia lyginti su grynąja nuoma, išlaidomis, likvidumo poreikiu ir kitomis kapitalo panaudojimo galimybėmis.
Kokios sąnaudos lieka, kai niekas negyvena?
Mokesčių eilutė – tik pradžia. Daugiabučio buto savininkas proporcingai prisideda prie bendrojo naudojimo objektų išlaikymo. Pagal Aplinkos ministerijos 2026 m. birželio informaciją bazinės minimalios kaupiamosios įmokos siekia 0,1281 Eur/m² mažesniuose ir 0,1025 Eur/m² 3 000 m² ar didesniuose namuose; nuo 2026 m. liepos pagal techninę namo būklę gali būti taikomas 2–4 koeficientas. Išimtis siejama su savininkų sprendimu papildomai kaupti pagal ilgalaikį atnaujinimo planą, kai lėšos kaupiamos dvejus metus ar ilgiau; vien plano turėjimo nepakanka. Renovacijos kreditas ar savininkų patvirtinti darbai mokami atskirai, todėl tikrinkite ne „vidutinę“ sumą, o paskutines 12 administratoriaus sąskaitų ir susirinkimų protokolus.
Tuščiame bute taip pat gali likti šildymo, bendrųjų patalpų elektros, administravimo, atliekų ar kitų fiksuotų dalių. Vandens vartojimas gali būti nulinis, bet nuotėkio rizika – ne. Lietuvos bankas primena, kad draudikui reikia tiksliai nurodyti, ar būste gyvenama, ar jis nuomojamas, ar lankomas tik retkarčiais. Įkeisto turto draudimas reikalingas pagal būsto paskolos finansavimo sąlygas; kitais atvejais draudimas savanoriškas, tačiau jo atsisakymas reiškia, kad gaisro, vandens ar civilinės atsakomybės riziką prisiimate patys.
- surinkite 12 mėnesių administratoriaus, energijos, draudimo ir paskolos išrašus;
- pridėkite realų rezervą technikai, apdailai, avarijoms ir paruošimui nuomai ar pardavimui;
- atskirai užrašykite negautą grynąją nuomą ir savo valdymo laiką.
Laikyti, nuomoti ar parduoti: trijų stulpelių sprendimas
„Laikyti“ stulpelyje įrašykite visas metines išlaidas, penkerių metų remontus ir priežastį, dėl kurios turtas turi likti. „Nuomoti“ stulpelyje sutartinę nuomą padauginkite iš konservatyviai numatytų užimtų mėnesių, tada atimkite GPM, draudimą, remontą ir administravimą. Tuštuma jau įtraukta į mėnesių skaičių, todėl jos neatimkite dar kartą. VMI nurodo, kad 2026 m. nuomos ir kitų atitinkamų ne darbo pajamų daliai iki 12 VDU (27 745,80 Eur 2026 m.) taikomas 15 proc. GPM, o didesnėms bendroms pajamoms gali būti taikomi progresiniai tarifai, todėl savo atvejį tikrinkite individualiai.
„Parduoti“ stulpelyje naudokite ne norimą skelbimo kainą, o tikėtiną sandorio kainą pagal panašius sandorius, atėmę paruošimo, dokumentų, galimo GPM ir visos paskolos grąžinimo konkrečiai datai išlaidas. Banko ar išankstinio grąžinimo mokesčių nepridėkite antrą kartą, jei jie jau įtraukti į banko sumą. Tam padeda gidai, kaip nustatyti buto kainą pagal sandorius ir kaip veikia NT pardavimo mokesčiai. Tada vienoje lentelėje palyginkite rezultatą, laiką, blogiausią scenarijų ir tai, ar kapitalo reikės per artimiausius trejus–penkerius metus.
Jei skaičiai artimi, sprendimą dažnai nulemia ne procento dalys, o valdymo noras. Išsamų kokybinį palyginimą rasite straipsnyje parduoti ar nuomoti būstą. Nei nuoma, nei kainos augimas nėra garantuoti, o šis straipsnis nėra mokesčių ar investavimo rekomendacija.
Patikimi šaltiniai skaičiavimui
- VMI – NT mokesčio pakeitimai nuo 2026 m.
- VMI – aktualus Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo komentaras
- VMI – nuomos pajamų apmokestinimas
- Aplinkos ministerija – 2026 m. daugiabučių kaupiamosios įmokos
- Lietuvos bankas – būsto ir turto draudimas
- OECD – būstas namų ūkių turto struktūroje
Dažniausiai užduodami klausimai
Kiek kainuoja išlaikyti tuščią antrą butą?
Vieno universalaus skaičiaus nėra. Reikia sudėti nekilnojamojo turto mokestį, draudimą, administravimo ir kaupiamąsias įmokas, minimalius komunalinius mokesčius, remonto rezervą, paskolos kainą, jei ji yra. Negautą grynąją nuomą atskirai vertinkite kaip alternatyvos kainą. Iliustraciniuose šio straipsnio scenarijuose tiesioginės išlaidos siekia apie 2 100–2 500 Eur per metus, tačiau konkrečiam butui jos gali būti gerokai kitokios.
Ar nuo 2026 m. už antrą butą visada mokamas NT mokestis?
Ne. VMI nurodo, kad pagrindiniu gyvenamuoju būstu nelaikomo atitinkamų paskirčių turto bendra mokestinė vertė iki 50 000 Eur apmokestinama 0 proc. tarifu. Viršijanti dalis apmokestinama progresiniais 0,2–1 proc. tarifais. Vertinama mokestinė, o ne skelbimo ar pirkimo kaina.
Ar paveldėtas butas laikomas antru būstu?
Mokesčio prasme svarbu ne tai, kaip turtas įgytas, o jo paskirtis, nuosavybės dalis, mokestinė vertė ir ar savininkas jame deklaravęs gyvenamąją vietą. Jei paveldėtame bute savininko gyvenamoji vieta nedeklaruota, jis paprastai nepatenka į pagrindinio gyvenamojo būsto režimą.
Ar tuščiam butui būtinas turto draudimas?
Neįkeistam būstui turto draudimas paprastai yra savanoriškas, tačiau Lietuvos bankas rekomenduoja įvertinti pastato, namų turto ir civilinės atsakomybės apsaugą. Įkeistą turtą apdrausti reikia pagal būsto paskolos finansavimo sąlygas. Draudikui būtina tiksliai nurodyti, kad butas tuščias arba nuomojamas.
Ar reikia mokėti kaupiamąsias įmokas, jei bute niekas negyvena?
Taip. Tai savininko, o ne gyventojo pareiga. Butų savininkai proporcingai savo daliai finansuoja bendrojo naudojimo objektų išlaikymą ir namo atnaujinimui kaupiamas lėšas. Konkrečią sumą rodo administratoriaus ar bendrijos sąskaita ir patvirtintas planas.
Kaip įvertinti prarastas nuomos pajamas?
Naudokite ne didžiausią skelbimo kainą, o konservatyvią realią nuomą, padaugintą iš tikėtino užimtų mėnesių skaičiaus. Iš jos dar atimkite GPM, remontą, draudimą, administravimą, nuomininkų paiešką; tušti mėnesiai jau įtraukti į užimtumo prielaidą, todėl jų neatimkite antrą kartą. Negauta nuoma nėra sąskaita, bet tai ekonominė turto laikymo kaina.
Kada racionaliau antrą butą nuomoti?
Nuoma gali būti logiška, kai po mokesčių, remonto, tuščių mėnesių ir valdymo sąnaudų lieka priimtinas pinigų srautas, butas turi paklausą, o savininkas nori ir gali jį administruoti. Sprendimas nėra grąžos pažadas: būtina tikrinti savo skaičius ir rizikos toleranciją.
Kada verta svarstyti antro buto pardavimą?
Pardavimą verta rimtai palyginti, kai butas ilgai tuščias, artėja didelės namo ar vidaus investicijos, valdymas vargina, nuomos grąža po išlaidų maža arba kapitalas reikalingas kitam tikslui. Prieš sprendimą reikia įvertinti ir galimą pardavimo GPM bei sandorio išlaidas.