Prieš pasirašant sutartį su NT brokeriu svarbu suprasti daugiau nei komisinių procentą. Ta pati suma gali būti mokama už skirtingą darbą, skirtingu momentu ir skirtingomis aplinkybėmis: suradus pirkėją, pasirašius preliminariąją sutartį, įvykus notariniam sandoriui arba nutraukus bendradarbiavimą. Neaiškumas paprastai išryškėja tada, kai planas pasikeičia.
Šis gidas skirtas sutarties projektui ir pasiūlymams palyginti. Jis nėra pasirašyti parengta tarpininkavimo sutartis ar individualus ginčo vertinimas. Bendras pardavimo išlaidas ir paslaugų modelius aptariame pardavimo kaštų gide; čia nagrinėjame, kokius įsipareigojimus prisiimate.
Pradėkite nuo viso projekto ir tikrojo paslaugos teikėjo
Paprašykite sutarties, visų priedų, kainyno ir nuorodomis prijungtų taisyklių dar iki susitikimo. Išsisaugokite būtent siūlomą versiją. Žodinis pažadas „čia tik standartinė forma“ nepaaiškina nei atlygio, nei išimčių. Jei punktas nurodo kitą dokumentą, jo trūkumas yra nebaigta patikra.
- Su kuo sudarote sutartį? Įmonės ar veiklą vykdančio asmens duomenys turi sutapti su tuo, kas teiks paslaugą, išrašys sąskaitą ir gaus mokėjimą.
- Kas dirbs su objektu? Įvardykite atsakingą žmogų, jo pakeitimo tvarką ir kontaktą pranešimams.
- Kuris turtas įtrauktas? Atskirkite butą, parkavimo vietą, sandėliuką, žemę ir kitus savarankiškus objektus.
- Kas pasirašo iš savininkų? Jei jų keli, aptarkite užsakovo teises, mokėjimo pareigą ir atstovavimą. Vienas parašas savaime nepatvirtina visų savininkų pritarimo pardavimui.
Patikrinkite, ar paslaugas perkate asmeniniams poreikiams kaip vartotojas, ar vykdydami verslą. Vartotojų apsaugos vertinimas ne visoms sutartims vienodas. Jei siūloma pasirašyti internetu ar jūsų namuose, atskirai paprašykite informacijos apie taikomą atsisakymo tvarką ir pasekmes sutikus pradėti paslaugas iš karto.
Kokias paslaugas gaunate už sutartą atlygį?
„Tarpininkauti parduodant“ pernelyg mažai pasako kasdieniam darbui suplanuoti. Paverskite pasiūlymą darbų sąrašu: objekto analizė, dokumentų peržiūra, fotografavimas, planas, skelbimo parengimas, portalai, apžiūros, pasiūlymų perdavimas ir sandorio koordinavimas. Prie kiekvieno darbo įrašykite rezultatą, atsakingą žmogų ir terminą.
Reklamai reikia atskiro aiškumo: kurie portalai ir koks skelbimo laikotarpis įtraukti, kas apmoka pratęsimus bei iškėlimus, kieno paskyroje publikuojama. Neribotas pažadas „reklama įskaičiuota“ nepadeda palyginti dviejų skirtingų planų. Portalų pasirinkimą išsamiau aptariame skelbimo biudžeto gide.
Sutarkite dėl ataskaitos: aktyvios nuorodos, užklausų ir apžiūrų skaičius, pirkėjų pastabos, rašytiniai pasiūlymai bei siūlomas kitas veiksmas. Taip galima vertinti darbų eigą nesiejant kiekvieno kontakto su pažadu būtinai parduoti.
Komisiniai: skaičiavimo bazė ir mokėjimo momentas
Atskirai užrašykite procentą ar fiksuotą sumą, skaičiavimo bazę, taikomus mokesčius, mažiausią atlygį ir mokėjimo terminą. Jei siūlomas procentas, paprašykite galutinės sumos eurais pagal jūsų kainą. Kai parduodami keli objektai arba kaina vėliau mažinama, patikrinkite, kaip tai keičia skaičiavimą.
Iliustracija, ne rinkos įkainis: jei galutinis su visais taikomais mokesčiais sutartas atlygis yra 2 % nuo 150 000 EUR pardavimo kainos, jis sudaro 3 000 EUR. Jei projekte prie tarifo dar pridedamas PVM arba numatytas didesnis minimalus mokestis, ši suma nebus galutinė. Palyginimui reikalingas pilnas rašytinis skaičiavimas.
Atlygio uždirbimo pagrindas ir sąskaitos apmokėjimo terminas nėra tas pats. „Mokama per penkias dienas nuo sąskaitos“ vis dar neatsako, dėl kokio įvykio sąskaita gali būti išrašyta. Paprašykite aiškiai atskirti pirkėjo pristatymą, jo pasiūlymą, preliminariąją sutartį, notarinį sandorį ir pardavimo kainos gavimą.
LAT 2023 m. pranešime apie bylą Nr. e3K-3-321-421/2023 pabrėžė konkrečių sąlygų ir šalių siekto tikslo reikšmę. Toje pirkėjos byloje pasiūlytas turtas neatitiko sutartų reikalavimų, todėl sutarties rezultatas nebuvo pasiektas. Teismas nenustatė vieno visoms tarpininkavimo sutartims tinkamo „sėkmės“ momento. Praktinė išvada – perskaityti visą atlygio mechanizmą, o ne remtis vien šiuo žodžiu.
Svarbiausių sutarties punktų patikra
| Punktas | Savininko klausimas | Iliustracinė situacija | Kokio patvirtinimo reikia |
|---|---|---|---|
| Paslaugų apimtis | Ką tiksliai gausiu ir kada? | Nuotraukos parengtos, bet skelbimo dar nėra. | Darbų, terminų ir ataskaitos sąrašo. |
| Atlygio pagrindas | Už kokį darbą ar rezultatą mokama? | Pirkėjas pasirašo preliminariąją sutartį, bet negauna paskolos. | Rašytinio šio scenarijaus skaičiavimo ir mokėjimo sąlygos. |
| Išskirtinumas | Kokie mano veiksmai ribojami? | Į savininką kreipiasi senas pažįstamas arba kita agentūra. | Tikslios išskirtinumo apimties ir išimčių. |
| Savo rastas pirkėjas | Kaip vertinamas mano turėtas kontaktas? | Kaimynas domėjosi būstu dar prieš sutartį. | Iš anksto įvardytų kontaktų ir suderintos jų tvarkos. |
| Kainos keitimas | Kas gali patvirtinti nuolaidą? | Pirkėjui žodžiu pasiūloma mažesnė kaina. | Savininko patvirtinimo būdo ir atstovavimo ribų. |
| Papildomos išlaidos | Ar jos turi ribą ir mano išankstinį pritarimą? | Užsakoma papildoma reklama ar antra fotosesija. | Biudžeto, užsakymo patvirtinimo ir išlaidų dokumentų. |
| Pratęsimas | Kada ir kaip turiu pranešti, kad nepratęsiu? | Savininkas tikėjosi pabaigos, bet prasidėjo naujas laikotarpis. | Datų, pranešimo adreso ir gavimo patvirtinimo. |
| Nutraukimas | Kaip apskaičiuojamas galutinis atsiskaitymas? | Pardavimas sustabdomas po fotografavimo. | Darbų ir išlaidų išklotinės, taikomų taisyklių patikros. |
| Pirkėjas po pabaigos | Kuriems kontaktams ir kiek laiko taikomas punktas? | Po kelių mėnesių grįžta apžiūroje buvęs žmogus. | Aiškaus laikotarpio, kontaktų sąrašo ir suteiktų paslaugų įrodymų. |
| Medžiagos naudojimas | Ar gausiu failus ir galėsiu tęsti reklamą? | Norite naudoti tas pačias nuotraukas po sutarties. | Rašytinės naudojimo teisių, failų ir skelbimų pašalinimo tvarkos. |
Išskirtinė sutartis ir savininko rastas pirkėjas
Išskirtinumą reikia skaityti kaip konkrečių įsipareigojimų visumą. Ar ribojamas kito brokerio samdymas? Ar galite pats skelbti turtą? Ar savo gautą užklausą turite perduoti? Ar už ją numatytas atlygis, kokio dydžio ir už kokį darbą? Šie klausimai turi skirtingus atsakymus, todėl vien sutarties pavadinimo neužtenka.
Iki pasirašymo jau pažįstamus galimus pirkėjus įvardykite tiek, kiek būtina susitarimui: kada jie kreipėsi, ar matė objektą, kokiomis sąlygomis derėjotės. Sutarkite, kaip fiksuosite naujas savininko ir brokerio užklausas. Tai padeda išvengti vėlesnio ginčo, kas ką pristatė.
LAT 2025 m. birželio 26 d. pranešime apie bylą Nr. e3K-3-107-781/2025 aprašytas savarankiškai žemės sklypus pardavusios vartotojos ginčas. Agentūra neįrodė konkrečių veiksmų jos naudai ir patirtų išlaidų, o standartinės atlygio bei atsakomybės sąlygos buvo pripažintos nesąžiningomis. Iš šios bylos negalima daryti išvados, kad kiekvienas savininko rastas pirkėjas automatiškai panaikina visas pareigas. Ji parodo, kodėl svarbūs aiškūs susitarimai, realus darbas ir jo įrodymai.
Nutraukimas: kokią išklotinę gauti prieš atsiskaitant?
Civilinio kodekso 6.721 straipsnis atlygintinų paslaugų klientui numato galimybę vienašališkai nutraukti sutartį ir jau pradėjus ją vykdyti. Su tuo siejamas proporcingas atsiskaitymas už suteiktas paslaugas bei kitos protingos, iki pranešimo gavimo sutarties vykdymui patirtos išlaidos. Konkrečios tarpininkavimo sutarties kvalifikavimą, ginčijamą atlygį ir sąlygų sąžiningumą prireikus vertinkite su teisininku.
Patikros tikslas – atskirti keturis dalykus: jau atliktus darbus, dokumentuotas išlaidas, atlygio už rezultatą reikalavimą ir atsakomybę už nurodomą pažeidimą. Jų sudėjimas į vieną „nutraukimo mokestį“ dar nepaaiškina skaičiavimo.
- Kada paslaugos pradėtos ir kurie darbai atlikti iki pranešimo gavimo?
- Koks sutarties punktas ir konkretūs įrodymai pagrindžia kiekvieną prašomą sumą?
- Ar fotografavimo ir reklamos išlaidos jau įtrauktos į kitą mokėjimą?
- Kas užsakyta su jūsų pritarimu, kokia patvirtinta biudžeto riba?
- Kada pašalinami skelbimai, grąžinami raktai ir perduodami dokumentai?
Pranešimą siųskite nustatytu kanalu ir išsaugokite gavimo įrodymą. Jame atskirkite valią baigti bendradarbiavimą nuo ginčo dėl konkrečios sąskaitos. Jei mokestis ginčijamas, įvardykite punktą, sumą, savo reikalavimą ir pridėkite dokumentus, užuot apsiriboję žodiniu nesutikimu.
Pratęsimas ir pirkėjas, sugrįžęs po sutarties pabaigos
Kalendoriuje pasižymėkite ne tik sutarties pabaigą, bet ir ankstesnę pranešimo dėl nepratęsimo datą, jei ji numatyta. Patikrinkite, ar pakeitus kainą, pratęsus reklamą arba pasirašius darbų aktą kartu nekeičiamas ir sutarties terminas. Išsaugokite susitarimo versiją su visais pakeitimais.
Jei numatytas atlygis už vėlesnį pardavimą brokerio pristatytam pirkėjui, prašykite apibrėžti kontaktų ratą, laikotarpį ir įrodymo tvarką. Neaiškus punktas apie bet kokį „susijusį asmenį“ ar neribotą ateities laikotarpį vertas atskiros teisinės peržiūros. Pasibaigiant darbams palyginkite brokerio pateiktą sąrašą su savo ankstesniais kontaktais.
Naujam paslaugos teikėjui parodykite likusias ankstesnės sutarties sąlygas. Dviejų sutarčių persidengimas gali sukurti ginčą dėl to paties pirkėjo, todėl perėjimą planuokite dar prieš paleisdami naują skelbimą.
Keturi scenarijai, kuriuos verta perskaičiuoti prieš pasirašant
| Scenarijus | Ką pateikti brokeriui | Kokio atsakymo paprašyti |
|---|---|---|
| Savininko pažįstamas perka po sutarties pasirašymo. | Ankstesnio kontakto datą ir planuojamą brokerio pagalbą. | Kurie darbai bus atlikti, koks atlygis ir kuri sutarties išimtis taikoma? |
| Preliminarioji sutartis sudaryta, pirkėjas negauna paskolos. | Numatytą atlygio mokėjimo punktą. | Kiek ir kada mokėtumėte, kas nutiktų jau sumokėtai sumai? |
| Po fotosesijos nusprendžiate šiemet neparduoti. | Atliktų darbų sąrašą ir planuojamą pranešimo datą. | Kaip skaičiuojami darbai, pagrįstos išlaidos ir kiti reikalavimai? |
| Buvęs apžiūros dalyvis grįžta pasibaigus sutarčiai. | Apžiūros datą, sutarties pabaigą ir planuojamą pardavimo datą. | Ar taikoma vėlesnio atlygio sąlyga ir kuo pagrindžiamas jos taikymas? |
Atsakymas „spręsime tada“ palieka riziką jums. Jei šios situacijos svarbios, paprašykite sutarties pakeitimo prieš ją pasirašydami. Klausimus galima susirašyti į atsisiunčiamą brokerio sutarties patikros atmintinę.
Ką išsaugoti ir kur kreiptis kilus nesutarimui?
Viename aplanke laikykite pasirašytą sutartį su priedais, kainyną, skelbimo versijas, darbų ataskaitas, savo patvirtinimus, kontaktų perdavimą, sąskaitas, mokėjimus ir pranešimus. Jei svarbus pažadas pateiktas telefonu, po pokalbio paprašykite jį patvirtinti raštu.
VVTAT prašymų teikimo gidas nurodo vartotojui pirmiausia raštu kreiptis į paslaugos teikėją ir aiškiai pateikti reikalavimą. Nepavykus susitarti, vedlys padeda patikrinti galimybę kreiptis dėl vartojimo ginčo; reikalinga sutartis, susirašinėjimas ir kiti įrodymai. Verslo santykiui ar sudėtingam reikalavimui gali reikėti kito ginčo sprendimo kelio ir advokato vertinimo.
Prieš pasirenkant pagalbos apimtį verta susidėlioti ir savo darbus pagal savarankiško pardavimo eigą. Tada sutartį lyginsite su konkrečiu poreikiu: kur jums reikia pagalbos, kokį rezultatą gausite ir už ką mokėsite.
Dažniausiai užduodami klausimai apie brokerio sutartį
Ar turiu mokėti brokeriui, jei pirkėją radau pats?
Vien sutarties pavadinimas ar žodis „išskirtinė“ atsakymo neduoda. Patikrinkite savo rasto pirkėjo sąlygą, kokias paslaugas brokeris iš tikrųjų suteikė ir kaip sutartis buvo aptarta. LAT 2025 m. konkrečioje vartojimo byloje pripažino nesąžiningomis sąlygas, dėl kurių vartotoja turėjo mokėti už realiai nesuteiktas paslaugas. Tai nėra leidimas ignoruoti kiekvieną išskirtinumo susitarimą. Prieš pasirašydami raštu aptarkite savo kontaktus ir jų išimtis.
Kada atsiranda pareiga mokėti komisinį mokestį?
Sutartyje turi būti aiškiai apibrėžtas atlygio pagrindas ir mokėjimo terminas. Pirkėjo pasiūlymas, preliminarioji sutartis, notarinė sutartis ir visos kainos gavimas yra skirtingi įvykiai. Paprašykite paaiškinti, kiek mokėtumėte, jei po preliminariosios sutarties sandoris neįvyktų. Vien žodis „sėkmė“ aiškios mokėjimo taisyklės neatstoja.
Ar nutraukus brokerio sutartį reikia atlyginti reklamos išlaidas?
Gali tekti atsiskaityti už suteiktų paslaugų dalį ir protingas iki pranešimo apie nutraukimą gavimo patirtas išlaidas pagal taikomas paslaugų sutarties taisykles. Prašykite darbų ir išlaidų išklotinės, dokumentų bei paaiškinimo, kaip išvengta dvigubo apmokestinimo. Visa sėkmės mokesčio suma ar bet kokia nurodyta bauda nėra automatiškai pagrįsta vien todėl, kad įrašyta sutartyje. Ginčijamas sąlygas reikia vertinti individualiai.
Ar brokerio sutartis pratęsiama automatiškai?
Patikrinkite savo projekto terminą ir pratęsimo punktą. Jame turi būti suprantama naujo laikotarpio trukmė, pranešimo būdas ir data, iki kurios reikia pareikšti valią nepratęsti. Pasibaigimo dieną įrašykite į kalendorių. Išsiųstą pranešimą ir jo gavimo įrodymą išsaugokite.
Kas nutinka, jei brokerio pristatytas pirkėjas grįžta pasibaigus sutarčiai?
Tai vertinama pagal konkrečias atlygio po sutarties pabaigos sąlygas ir aplinkybes. Prieš pasirašant reikia apibrėžti laikotarpį, kuriems pirkėjams punktas taikomas, kaip įrodomas jų pristatymas ir kokios paslaugos siejamos su vėlesniu sandoriu. Pasibaigiant bendradarbiavimui prašykite aiškaus tokių kontaktų sąrašo. Vien apsilankymas skelbime nepaaiškina brokerio indėlio.
Ar galiu naudoti brokerio užsakytas nuotraukas nutraukęs sutartį?
To nenusprendžia vien tai, kas apmokėjo fotosesiją. Paprašykite raštu apibrėžti suteikiamą naudojimo teisę: kur galima skelbti vaizdus, kiek laiko, ar galima juos perduoti kitam paslaugos teikėjui ir ar tai galioja pasibaigus sutarčiai. Taip pat sutarkite, kas perduos failus ir kas pašalins senus skelbimus.