Pirkėjas rastas, kaina sutarta, bet iki notaro dar kelios savaitės: bankas vertins būstą, pardavėjas turi panaikinti hipoteką, o bute dar kas nors deklaruotas. Šį tarpą įformina preliminarioji sutartis – rašytinis šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti notarinę pirkimo–pardavimo sutartį. Nuo jos teksto priklauso, ar avansas bus grąžintas, kas nutiks pavėlavus ir kas atsakys, jei kuri nors šalis persigalvos.

Trumpas atsakymas. Preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis turi būti rašytinė, o notaro tvirtinimas jai nebūtinas. Joje verta aiškiai įrašyti devynis dalykus: šalis ir jų teisę parduoti, tikslų turtą, kainą ir atsiskaitymą, avanso sąlygas, pagrindinės sutarties terminą, finansavimo sąlygą, pardavėjo parengiamuosius veiksmus, perdavimą ir atsakomybę. Rankpinigiais jos užtikrinti negalima, todėl įmoką aprašykite kaip avansą, o atsakomybę – netesybomis.

Ką Civilinis kodeksas nustato preliminariajai sutarčiai?

Šią sutartį reglamentuoja Civilinio kodekso (CK) 6.165 straipsnis. Praktikoje svarbiausios keturios taisyklės:

  • Rašytinė forma. Žodinis susitarimas ar žinutė „perku“ tokios sutarties nesukuria. Notaro nereikia – pakanka šalių pasirašyto dokumento, o notarinė bus tik pagrindinė sutartis.
  • Terminas. Sutartyje nurodomas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jei jo nėra, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per vienus metus nuo šio susitarimo sudarymo.
  • Atsakomybė. Šalis, nepagrįstai vengianti ar atsisakanti sudaryti pagrindinę sutartį, turi atlyginti kitai šaliai nuostolius. Priversti sudaryti patį sandorį paprastai negalima.
  • Galiojimo pabaiga. Praėjus terminui, kai pagrindinė sutartis nesudaryta ir terminas nepratęstas, šalių įsipareigojimai pasibaigia.

Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba (VVTAT) patarimuose sudarantiems NT preliminariąsias sutartis dar primena išsaugoti mokėjimo įrodymus ir su kita šalimi bendrauti raštu. Nepastatyto buto pirkimui taikomas specialus CK 6.401 straipsnis – jo skirtumus aptariame straipsnyje apie tai, kas nutinka, kai pardavėjas persigalvoja po preliminariosios sutarties.

Šalys, turtas ir kaina: 1–3 punktai

1. Šalys ir jų teisė parduoti

Įrašykite vardus, pavardes, asmens kodus, adresus ir el. pašto adresus pranešimams. Svarbiausia, kad pasirašytų visi, kurių valios reikės pas notarą: abu sutuoktiniai, kai turtas bendras, visi bendraturčiai arba atstovas su tinkamu įgaliojimu. Kai vienas iš savininkų nepilnametis, iš anksto pasidomėkite, ar reikia teismo leidimo parduoti butą, jei turite vaikų.

2. Tikslus turtas ir kas parduodama kartu

Nurodykite unikalų numerį, adresą, plotą ir paskirtį pagal NTR – Nekilnojamojo turto registro – išrašą. Atskirai išvardykite sandėliuką, parkavimo vietą ar jos naudojimo tvarką, paliekamus baldus ir buitinę techniką. Tai, kas neįrašyta, vėliau dažnai tampa ginčo objektu.

3. Kaina ir atsiskaitymo tvarka

Įrašykite bendrą kainą skaičiais ir žodžiais, iš anksto sumokamą dalį, likutį, mokėjimo terminą ir būdą: bankinį pavedimą arba notaro depozitinę sąskaitą. Notarų rūmai paaiškina, kad į depozitinę sąskaitą lėšos pervedamos iš anksto, o pardavėjui išmokamos tik įvykdžius sutarties sąlygas. Jei būstas įkeistas, aprašykite, kokia kainos dalis dengs paskolą; mokėjimų seką rasite gide, kaip parduoti būstą su paskola.

Čia pat susitarkite, kas apmoka pagrindinės sutarties notaro ir registrų išlaidas – VVTAT rekomenduoja tai aptarti jau šiame etape. Įkainius ir praktiką aptariame straipsnyje kiek kainuoja notaras ir kas jam moka perkant būstą.

Avansas, rankpinigiai ir terminai: 4–6 punktai

4. Avansas: dydis, paskirtis ir grąžinimas

Avansas – iš anksto sumokama kainos dalis. Universalaus jo dydžio nėra: šalys susitaria pačios, tačiau suma turėtų atitikti riziką. Pardavėjui per maža įmoka mažai ką saugo, o pirkėjui per didelė padidina galimų nuostolių riziką, jei sandoris žlugtų. Įrašykite sumą, mokėjimo datą, kad ji įskaitoma į kainą, ir kokiais atvejais bei per kiek dienų grąžinama.

Avanso nevadinkite rankpinigiais. CK 6.98 straipsnio 2 dalis nustato, kad rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis, todėl toks žodis neduos tų pasekmių, kurių šalys galbūt tikisi. Vietoj to sutarkite dėl netesybų – iš anksto sutartos pinigų sumos, dažniausiai baudos, kurią sumoka sutartį pažeidusi šalis. Saugiausia, kai jos vienodos abiem pusėms ir proporcingos: aiškiai per dideles netesybas teismas gali sumažinti.

5. Pagrindinės sutarties terminas ir pratęsimas

Nurodykite konkrečią datą, iki kurios pasirašoma notarinė sutartis, ir kas parenka notarą. Pratęsimo tvarką aprašykite iš anksto: preliminariosios sutarties pratęsimas įforminamas rašytiniu susitarimu, pasirašytu iki termino pabaigos. Žodinis „palaukime dar savaitę“ termino nepakeičia.

6. Finansavimo ir banko vertinimo sąlyga

Jei pirkėjas ima paskolą, įrašykite reikalingą kredito sumą, paraiškos ir sprendimo terminus, kokie įrodymai laikomi banko atsisakymu ir kas tada nutinka avansui. Atskirai aptarkite atvejį, kai bankas būstą įvertina mažiau už sutartą kainą. Pirkėjo rizikas išsamiau aptariame gide apie avansą, sumokėtą dar negavus būsto paskolos.

Rankos verčia preliminariosios sutarties lapus ant medinio stalo šalia buto plano, voko, raktų ir skaičiuotuvo
Prieš pasirašydami perskaitykite sutartį su buto planu ir NTR išrašu: plotas, priklausiniai ir paliekamas turtas turi sutapti.

Pardavėjo pareigos, perdavimas ir atsakomybė: 7–9 punktai

7. Ką pardavėjas atlieka iki notaro

Surašykite pardavėjo darbus su terminais: hipotekos panaikinimą ar banko sutikimą, administratoriaus ar bendrijos pažymą apie skolas, energinio naudingumo sertifikatą, kai jis reikalingas, sutuoktinio ar bendraturčių dokumentus. Jei bute dar kas nors deklaruotas, įrašykite datą, iki kurios tai bus sutvarkyta; eigą aprašome gide, kaip išdeklaruoti asmenį iš savo buto.

8. Perdavimo data, būklė ir aktas

Nurodykite, kada perduodami raktai – notarinės sutarties dieną ar vėliau – ir su kokia sąlyga, pavyzdžiui, gavus visą kainą. Aprašykite būklę, kurioje būstas perduodamas, ir įsipareigojimą pasirašyti perdavimo aktą su skaitiklių rodmenimis, raktų skaičiumi bei paliekamu turtu.

9. Atsakomybė, nutraukimas ir pranešimai

Išvardykite, kada sutartį galima nutraukti be sankcijų (pavyzdžiui, negavus finansavimo ar paaiškėjus nuslėptam areštui), kokios netesybos taikomos kitais atvejais ir kaip šalys siunčia pranešimus: nurodytais el. pašto adresais ar registruotu laišku. Preliminariosios sutarties nutraukimą abiem sutarus taip pat įforminkite raštu – kitaip vėliau sunku įrodyti, kas ir kada pasitraukė.

Preliminariosios sutarties punktai vienoje lentelėje

Punktas Ką įrašyti Kodėl svarbu
1. Šalys Duomenys, sutuoktinio, bendraturčių ar atstovo dalyvavimas Be visų reikalingų asmenų notaras sandorio nepatvirtins
2. Turtas Unikalus numeris, plotas, priklausiniai, paliekami daiktai Išvengiama ginčų, kas buvo parduota
3. Kaina Bendra suma, mokėjimo grafikas, būdas, notaro išlaidos Aišku, kas, kam, kada ir kaip moka
4. Avansas Suma, įskaitymas į kainą, grąžinimo atvejai ir terminas Rankpinigiai šiai sutarčiai netinka
5. Terminas Notarinės sutarties data, pratęsimo tvarka Nenurodžius taikomas vienų metų terminas
6. Finansavimas Kredito suma, terminai, banko atsisakymo įrodymai Apsaugo pirkėją ir neleidžia piktnaudžiauti
7. Pardavėjo darbai Hipoteka, deklaruoti asmenys, skolos, dokumentai Iki notaro nelieka netikėtų kliūčių
8. Perdavimas Data, būklė, perdavimo aktas, skaitikliai Raktai perduodami tik įvykdžius sąlygas
9. Atsakomybė Netesybos, nutraukimo pagrindai, pranešimų būdas Ginčo atveju aišku, ko galima reikalauti

Kur šis dokumentas atsiduria visame pardavimo procese – nuo kainos nustatymo iki perdavimo akto – parodome gide, kaip parduoti butą be brokerio.

Kodėl atsisiųstą šabloną būtina pritaikyti?

Preliminariosios sutarties pavyzdys iš interneto parodo struktūrą, bet nežino jūsų sandorio. Kai kurie viešai platinami šablonai vis dar siūlo rankpinigių punktą, kituose nėra finansavimo sąlygos ar pardavėjo pareigų sąrašo. Prieš naudodami šabloną patikrinkite, ar jame yra visi devyni punktai, ar netesybos vienodos abiem šalims ir ar terminai atitinka banko bei notaro grafiką.

Jei pirkėjas užsienietis, sutartį verta parengti dviem kalbomis, pavyzdžiui, lietuvių ir anglų, ir įrašyti, kurios kalbos tekstas taikomas, jei vertimai nesutaptų. Kitus tokio sandorio niuansus aptariame straipsnyje ar galima parduoti NT užsieniečiui. Esant hipotekai, bendraturčiams, paveldėtam turtui ar didelei avanso sumai, sutarties projektą verta parodyti notarui ar advokatui – šis straipsnis yra bendro pobūdžio informacija, o ne individuali teisinė konsultacija.

Ar verta registruoti preliminariąją sutartį Registrų centre?

Registruoti neprivaloma. Tačiau įregistravus sutarties sudarymo faktą Nekilnojamojo turto registre, šalių įsipareigojimas tampa matomas registro duomenyse. Tai ypač aktualu pirkėjui, sumokėjusiam didesnį avansą, arba kai iki notaro lieka keli mėnesiai.

Pagal Registrų centro paslaugos aprašymą sutartį galima sudaryti ir įregistruoti savitarnoje, pasirašius kvalifikuotu elektroniniu parašu, o jau pasirašytą – pateikti el. paštu, klientų aptarnavimo padalinyje arba per notarą. 2026 m. spalio duomenimis įregistravimas per 5 darbo dienas kainuoja 8,19 EUR, per 3 – 10,65 EUR, per 1 darbo dieną – 16,38 EUR. Sutartį nutraukus ar jai pasibaigus, Registrų centrui galima pateikti prašymą ją išregistruoti.

Pasiruošti padeda Elevare Homes. STANDART paketas apima preliminariosios sutarties šabloną su esminiais apsauginiais punktais, o PREMIUM – individualiai parengtą sutartį ir dokumentų patikrą iki sandorio. Sąlygas rasite paslaugų paketų apžvalgoje.

Dažniausiai užduodami klausimai

Ar preliminariąją sutartį reikia tvirtinti pas notarą?

Ne. Įstatymas preliminariajai sutarčiai reikalauja rašytinės formos: pakanka abiejų šalių pasirašyto popierinio dokumento arba dokumento, pasirašyto kvalifikuotu elektroniniu parašu. Notarinė forma privaloma pagrindinei nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčiai. Šalys vis dėlto gali kreiptis į notarą ir dėl preliminariosios sutarties, jei nori, kad jis padėtų ją parengti ir perduotų įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

Ar galima preliminariojoje sutartyje numatyti rankpinigius?

Ne. Civilinio kodekso 6.98 straipsnio 2 dalis numato, kad rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis, taip pat sutartis, kuriai privaloma notarinė forma. Jei norite, kad iš anksto sumokėta suma saugotų sandorį, aiškiai aprašykite avansą: jo paskirtį, įskaitymą į kainą ir grąžinimo sąlygas. Atsakomybę už konkrečius pažeidimus nustatykite atskiru netesybų punktu.

Kas nutinka, jei pagrindinė sutartis nesudaroma per nustatytą terminą?

Jei terminas praėjo, pagrindinė sutartis nesudaryta ir šalys raštu termino nepratęsė, preliminariosios sutarties įsipareigojimai pasibaigia. Tada lieka išspręsti avanso grąžinimą ir atsakomybę: šalis, nepagrįstai vengusi sudaryti pagrindinę sutartį, turi atlyginti kitai šaliai nuostolius ar sumokėti sutartas netesybas. Jei terminas sutartyje visai nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per vienus metus.

Ar galima nutraukti preliminariąją sutartį?

Galima, jei abi šalys raštu susitaria arba atsiranda sutartyje numatytas nutraukimo pagrindas, pavyzdžiui, bankas nesuteikia paskolos sutartu terminu. Vienašalis pasitraukimas be tokio pagrindo gali reikšti netesybas ir nuostolių atlyginimą. Jei sutartis buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre, Registrų centrui teikiamas susitarimas ją nutraukti arba, pasibaigus terminui, prašymas ją išregistruoti.

Kaip pratęsti preliminariosios sutarties terminą?

Terminas pratęsiamas rašytiniu abiejų šalių susitarimu, pasirašytu dar iki pradinio termino pabaigos. Jame nurodykite naują datą ir aptarkite, ar keičiasi kitos sąlygos: avanso grąžinimo terminas, finansavimo sąlyga, netesybos. Taip pat patvirtinkite, kad likusi sutarties dalis galioja nepakitusi. Žodinis pažadas ar neaiški žinutė termino nepakeičia, o jam pasibaigus pratęsti gali būti per vėlu.

Kiek kainuoja preliminariosios sutarties registravimas Registrų centre?

2026 m. spalio duomenimis Registrų centras už preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties įregistravimą Nekilnojamojo turto registre ima 8,19 EUR, kai paslauga atliekama per 5 darbo dienas, 10,65 EUR – per 3 darbo dienas ir 16,38 EUR – per 1 darbo dieną. Registruoti neprivaloma, tačiau taip šalių įsipareigojimas tampa matomas registro duomenyse.

Ar tinka internetinis preliminariosios sutarties pavyzdys?

Kaip kontrolinis sąrašas – taip, kaip galutinis dokumentas – retai. Šablonas nežino, ar turtas įkeistas, ar yra bendraturčių, ar pirkėjas ima paskolą ir kas deklaruotas bute. Kai kuriuose pavyzdžiuose vis dar siūlomi rankpinigiai, kurie preliminariajai sutarčiai netinka. Prieš pasirašydami pritaikykite tekstą savo sandoriui, o sudėtingesniu atveju paprašykite notaro ar advokato peržiūrėti projektą.

Kas moka notarui už pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį?

Tai šalių susitarimo klausimas. VVTAT rekomenduoja dar preliminariojoje sutartyje aiškiai įrašyti, kaip bus dengiamos notaro paslaugų išlaidos. Gali mokėti pirkėjas, pardavėjas arba abu po lygiai. Atskirai verta aptarti registrų patikrų, notaro depozitinės sąskaitos ir hipotekos panaikinimo išlaidas, kad notaro kabinete nekiltų nesutarimų dėl sumų, kurios iš anksto nebuvo aptartos.

Ar preliminarioji sutartis gali būti angliškai?

Kai viena šalis yra užsienietis, preliminariąją sutartį praktiška sudaryti dviem kalbomis, pavyzdžiui, lietuvių ir anglų, ir nurodyti, kurios kalbos tekstas taikomas, jei vertimai nesutaptų. Abi šalys turi suprasti, ką pasirašo, todėl vertimas turi būti tikslus. Pagrindinė notarinė sutartis Lietuvoje sudaroma lietuvių kalba, todėl vertėją verta iš anksto suderinti su notaru.