Šeima auga, butas tampa per ankštas, o didesnis būstas jau nusižiūrėtas. Tada iškyla klausimas, kurį tėvai forumuose užduoda vis iš naujo: ar norint parduoti butą turint nepilnamečių vaikų vis dar reikia kreiptis į teismą? Internete tebėra daug senų patarimų ir net pardavimo gidų, kuriuose teismo leidimas parduoti butą pateikiamas kaip privalomas žingsnis. 2026 m. spalio duomenimis tai nebeatitinka tvarkos, galiojančios nuo 2023 m. sausio 1 d.
Kas pasikeitė nuo 2023 m. sausio 1 d.?
Iki 2022 m. pabaigos tėvai, norėdami parduoti ar įkeisti šeimos būstą, kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų, arba sudaryti sandorį dėl vaiko turto, turėjo gauti apylinkės teismo leidimą. Pasak LRT 2023 m. sausio publikacijos, teismai tokių leidimų išduodavo 15–16 tūkst. per metus, o laukimas ne vienai šeimai trukdė suspėti iki preliminariojoje sutartyje numatytos datos.
2022 m. birželio 30 d. Seimas priėmė Civilinio kodekso (CK) pakeitimo įstatymą Nr. XIV-1346, kuriuo, be kita ko, pakeisti CK 3.85 ir 3.188 straipsniai. Kartu pakeistas ir Notariato įstatymo 46 straipsnis. Nuo 2023 m. sausio 1 d. vaiko interesų kontrolę atlieka notaras. Todėl ši tvarka kartais vadinama „notaro sutikimu“: formaliai notaras neišduoda atskiro leidimo, o įvertina vaiko interesus ir tik tada patvirtina sandorį.
Apsauga nepanaikinta – pasikeitė tik tai, kas ją atlieka. Notaras turi įsitikinti, kad vaikas nebus paliktas be gyvenamojo būsto ir nebus pažeista jo teisė į gyvenimo sąlygas, būtinas fiziniam, protiniam, dvasiniam ir doroviniam vystymuisi. Tą patį kriterijų aiškina Valstybės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybos DUK. Jei gide ar forume skaitote apie privalomą teismo leidimą, pirmiausia patikrinkite teksto datą.
Kada parduoti butą turint nepilnamečių vaikų reikia notaro vertinimo?
Dažnai suplakami du skirtingi atvejai. Nuo to, kuris jūsų, priklauso, kokių įrodymų notaras prašys.
Šeimos būstas, kuriame gyvena vaikai
Šeimos turtas – CK sąvoka. Tai vienam ar abiem sutuoktiniams priklausantis būstas, kuriame šeima faktiškai gyvena, ir namų ūkio daiktai. Vaikams butas gali nepriklausyti nė kvadratiniu metru, tačiau jei tai šeimos namai, notaras vertina, ar po pardavimo vaikai turės kur gyventi. Jei butas yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė, bet priskirtas šeimos turtui, reikia ir kito sutuoktinio rašytinio sutikimo.
Notariato įstatyme kalbama apie šeimos turtą apskritai, o ne vien apie vienintelį šeimos būstą. Jei šeima turi kitą tinkamą būstą, tai svarbus įrodymas notarui, kad vaikai nebus palikti be namų. Atskiras nuomojamas ar investicinis butas, kuriame šeima negyvena, paprastai nėra šeimos turtas. Jei tėvai nesusituokę, išsiskyrę arba būstas priklauso tik vienam iš jų, vertinimas gali skirtis. Tokią situaciją aptarkite su notaru dar prieš pasirašydami preliminariąją sutartį.
Vaikui priklauso buto dalis
Jei vaikas yra bendraturtis, pavyzdžiui, jam padovanota dalis arba ji paveldėta, sandoris dėl tos dalies yra sandoris dėl vaiko turto (CK 3.188 straipsnis). Anksčiau tam reikėjo teismo leidimo parduoti nepilnamečio turtą. Dabar vaiko vardu veikia tėvai, o notaras sandorį tvirtina tik tada, kai tėvai pateikia įrodymų, kad jis atitinka vaiko interesus. Praktiškai reikės paaiškinti, kas bus su vaikui tenkančia kainos dalimi, pavyzdžiui, ar vaikas taps naujo būsto bendraturčiu. Jei vaiko dalis paveldėta, paveldėjimo dokumentų ypatumus aptarėme gide, kaip parduoti paveldėtą nekilnojamąjį turtą.
Kada teismo leidimas vis dar reikalingas
Kai vaiko turtą tvarko ne tėvai, o globėjas (rūpintojas), taikoma kita tvarka. Pagal CK 3.244 straipsnio 3 dalį globėjas parduoti, dovanoti ar kitaip perleisti globotinio nekilnojamąjį daiktą gali tik gavęs išankstinį teismo leidimą. Šis atvejis tebėra Kauno apylinkės teismo skelbiamame teismo leidimų sąraše.
Ką tikrina notaras ir kiek laiko tai užtrunka?
Kaip nurodo Notarų rūmai, sandorį dėl šeimos turto, kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų, notaras tvirtina tada, kai sutuoktiniai pateikia reikiamą informaciją ir ją pagrindžiančius dokumentus. Notariato įstatymo 46 straipsnyje įvardytos šios sritys:
- šeimos turtinė padėtis – pajamos, santaupos, kitas turtas ir įsipareigojimai;
- duomenys apie parduodamą būstą;
- galimybės įvykdyti būsimą sandorį;
- kaip bus apsaugotos vaiko teisės, jei sandoris neįvyktų.
Be to, notaras Socialinės paramos šeimai informacinėje sistemoje (SPIS) patikrina, ar nėra užfiksuota vaiko teisių pažeidimų, tėvų valdžios ribojimo, vaiko situacijos vertinimo rezultatų ar nustatytos globos. Jei toks įrašas randamas, notaras kreipiasi į valstybinę vaiko teisių apsaugos instituciją, o ši informaciją turi pateikti per penkias darbo dienas.
Bendro termino visam vertinimui įstatymas nenustato. Realiai laiką lemia, kaip greitai surinksite dokumentus ir ar turite aiškų planą, kur gyvens vaikai. Todėl į notarą kreipkitės dar prieš pasirašydami preliminariąją sutartį su pirkėju, o ne savaitę prieš sandorį.
Kokių dokumentų reikės: kontrolinis sąrašas
Galutinį sąrašą nustato notaras pagal jūsų situaciją. Žemiau – dokumentai, kurių dažniausiai prireikia pagal įstatyme įvardytas sritis.
| Dokumentas ar įrodymas | Ką jis pagrindžia | Pastaba |
|---|---|---|
| Asmens dokumentai, duomenys apie santuoką ir vaikus | Kas yra šeimos nariai ir savininkai | Dalį duomenų notaras gali patikrinti registruose |
| Pajamų, santaupų, kito turto ir paskolų įrodymai | Šeimos turtinę padėtį | Šią sritį tiesiogiai įvardija Notariato įstatymas |
| Naujo būsto preliminarioji sutartis, NTR išrašas ar banko sprendimas dėl paskolos | Kad vaikai turės kur gyventi | Ar įrodymų pakanka, sprendžia notaras |
| Kito šeimai priklausančio būsto dokumentai arba laikino gyvenimo susitarimas | Alternatyvią gyvenamąją vietą, jei naujas būstas dar neįsigytas | Ar laikinas sprendimas tinka, pasitikslinkite iš anksto |
| Parduodamo buto preliminarioji sutartis su pirkėju | Sandorio įvykdymo galimybes ir atsiskaitymo tvarką | Kaina, avansas, terminai |
| Planas, kaip bus išsaugota vaiko dalies vertė | Vaiko turto apsaugą, kai vaikas yra bendraturtis | Pavyzdžiui, vaiko dalis naujame būste |
| Kito sutuoktinio rašytinis sutikimas | Teisę disponuoti šeimos turtu | Kai butas vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė |
| Banko sąlygos ir paskolos likutis | Atsiskaitymo seką ir hipotekos panaikinimą | Tik jei butas įkeistas |
Bendrus pardavimo dokumentus – NTR išrašą, kadastro duomenis, energinio naudingumo sertifikatą – rasite gide, kokie dokumentai reikalingi parduodant NT.
Kaip suderinti pardavimą su naujo būsto pirkimu?
Dažniausias scenarijus – būsto keitimas su vaikais: senas butas parduodamas, kad būtų nupirktas didesnis. Kai parduodate butą turėdami nepilnamečių vaikų, notarui reikia matyti, kur vaikai gyvens po sandorio, todėl veiksmų seka čia ypač svarbi.
- Pirmiausia – pokalbis su notaru. Prieš įsipareigodami pirkėjui paklauskite, kokių dokumentų reikės, ar jūsų naujo būsto planas tinka ir kokio dydžio bus notaro atlyginimas.
- Notaro sąlyga – preliminariojoje sutartyje. Numatykite laiko rezervą notaro vertinimui ir pasekmes, jei notaras sandorio nepatvirtintų, įskaitant avanso grąžinimą. Kitus punktus aptariame straipsnyje apie tai, ką būtina įrašyti į preliminariąją sutartį.
- Abu sandoriai – viename kalendoriuje. Naujo būsto preliminarioji sutartis ar banko sprendimas padeda pagrįsti, kad vaikai turės kur gyventi. Abu notariniai sandoriai gali vykti tą pačią dieną arba artimu metu; strategijas aptariame gide, kaip parduoti seną būstą ir pirkti naują.
- Bankas. Jei parduodamas butas įkeistas, iš anksto gaukite banko sąlygas; plačiau – kaip parduoti būstą su paskola. Jei naują būstą įkeisite bankui, paklauskite notaro, ar vaiko interesų vertinimas bus taikomas ir įkeitimui – šeimos turto įkeitimą tarnybos DUK mini tarp vertinamų sandorių.
- Deklaruota gyvenamoji vieta. Vaikų deklaraciją paprastai keisite persikraustę, o pirkėjui svarbi data, iki kurios bute neliks deklaruotų asmenų. Eigą aprašome gide, kaip išdeklaruoti asmenį iš savo buto.
Kas nutinka, jei notaras atsisako, ir kiek tai kainuoja?
Jei notaras mano, kad vaiko interesai nebus apsaugoti, jis atsisako tvirtinti sandorį. Pasikeitus aplinkybėms, pavyzdžiui, pasirašius naujo būsto sutartį, galima kreiptis iš naujo. Atsisakymą taip pat galima skųsti teismui pagal Civilinio proceso kodekso (CPK) 511 straipsnį, tačiau tai atitolintų sandorį. Dėl skundo pagrįstumo pasitarkite su advokatu.
Teismai leidimus išduodavo nemokamai, o notaro paslauga mokama; jos įkainį nustato valstybė. Vyriausybės nutarimu Nr. 498 patvirtinto notarų atlyginimo dydžių sąrašo 7 punkte numatyta, kad už sandorį dėl šeimos turto ar vaiko turto notaras, be įprasto atlyginimo, gali taikyti papildomą įkainį: 0,03 % sandorio vertės, ne mažiau kaip 20 ir ne daugiau kaip 250 EUR be PVM.
Kas apmoka notaro paslaugas, šalys sutaria pačios. Įprastus įkainius ir registravimo išlaidas aptariame straipsnyje, kiek kainuoja notaras ir kas jam moka.
Kada verta pasitelkti pagalbą?
Kai vienu metu reikia derinti pirkėją, notarą, banką ir naujo būsto pardavėją, daugiausia rizikos kyla dėl nesuderintų terminų. Elevare PREMIUM paketas apima dokumentų patikrą, pasiruošimą sandoriui ir koordinavimą iki notarinio sandorio bei būsto perdavimo. Vaiko interesų klausimą vis tiek sprendžia notaras, o individualią teisinę situaciją gali įvertinti advokatas.
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar 2026 m. dar reikia teismo leidimo parduoti butą, kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų?
Paprastai ne. Nuo 2023 m. sausio 1 d. tėvams, parduodantiems šeimos būstą ar vaikui priklausančią dalį, išankstinio teismo leidimo nereikia. Vaiko interesus vertina sandorį tvirtinantis notaras: jis turi įsitikinti, kad vaikas nebus paliktas be gyvenamojo būsto. Teismo leidimas išliko kitiems atvejams, pavyzdžiui, kai globotinio nekilnojamąjį turtą parduoda globėjas.
Ar galima parduoti butą, jei vaikui priklauso jo dalis?
Galima. Vaiko vardu sandorį sudaro tėvai, o notaras tvirtina jį tik tada, kai tėvai pateikia informaciją ir dokumentus, rodančius, kad sandoris atitinka vaiko interesus. Praktiškai tenka paaiškinti, kas bus su vaikui tenkančia pardavimo kainos dalimi, pavyzdžiui, ar vaikas taps naujo būsto bendraturčiu. Kokio sprendimo pakaks, notaras vertina individualiai.
Ar prieš pardavimą naujas būstas jau turi būti nupirktas?
Nebūtinai. Notarui reikia įrodymų, kad vaikai po sandorio turės tinkamą vietą gyventi. Tam gali padėti naujo būsto preliminarioji sutartis, banko sprendimas dėl paskolos ar kitas šeimai priklausantis būstas. Ar konkretaus plano pakanka, nusprendžia notaras, todėl jį verta aptarti dar prieš pasirašant preliminariąją sutartį su pirkėju.
Per kiek laiko notaras įvertina vaikų interesus?
Bendro termino visam vertinimui įstatymas nenustato. Vienas aiškus terminas yra tik tada, kai Socialinės paramos šeimai informacinėje sistemoje randama vaiko teisių pažeidimų ar kitų įrašų: tada notaras kreipiasi į vaiko teisių apsaugos instituciją, kuri atsako per penkias darbo dienas. Daugiausia laiko paprastai užima dokumentų surinkimas, todėl pradėkite anksti.
Ką daryti, jei notaras atsisako patvirtinti buto pardavimą?
Pirmiausia paprašykite paaiškinti, kokių įrodymų trūksta. Pasikeitus aplinkybėms, pavyzdžiui, pasirašius naujo būsto sutartį ar pateikus papildomų dokumentų, galima kreiptis iš naujo. Notaro atsisakymą taip pat galima skųsti teismui pagal Civilinio proceso kodekso 511 straipsnį. Dėl skundo pagrįstumo ir terminų verta pasitarti su advokatu.
Ar reikia išdeklaruoti vaikus prieš parduodant butą?
Notarinio sandorio dieną šeima dažnai dar gyvena parduodamame bute, todėl vaikai paprastai deklaruojami naujoje vietoje persikrausčius. Pirkėjui svarbu, iki kada bute neliks deklaruotų asmenų, todėl šią datą verta įrašyti į sutartį. Deklaruota vieta padeda notarui matyti, kur šeima gyvena, tačiau šeimos būstą lemia faktinis gyvenimas.
Kiek papildomai kainuoja notaro atliekamas vaiko interesų vertinimas?
Teismai leidimus išduodavo nemokamai, o notaro atlyginimą nustato valstybė. Vyriausybės nutarimu Nr. 498 patvirtintame notarų įkainių sąraše numatyta, kad už sandorį dėl šeimos turto ar vaiko turto notaras gali papildomai taikyti 0,03 % sandorio vertės, ne mažiau kaip 20 ir ne daugiau kaip 250 EUR be PVM. Tikslią sumą prieš sandorį paskaičiuos notaras.
Ar teismo leidimo reikia, jei butą parduoda vaiko globėjas?
Taip. 2023 m. pakeitimai palengvino tėvų sudaromus sandorius, bet globos taisyklės liko kitokios. Pagal Civilinio kodekso 3.244 straipsnio 3 dalį globėjas gali parduoti, dovanoti ar kitaip perleisti globotinio nekilnojamąjį daiktą tik gavęs išankstinį teismo leidimą. Prašymą teismui verta parengti dar prieš derantis su pirkėju dėl datos.