Pasirašius preliminariąją sutartį, dažniausiai lieka vienas praktinis klausimas: kiek kainuoja notaras perkant butą ir kas apmoka sąskaitą. Notaro mokestis perkant būstą Lietuvoje nėra laisvai nustatoma kaina – visi notarai taiko tą patį Vyriausybės patvirtintą įkainių sąrašą. Tačiau galutinę sumą sudaro ne vienas skaičius: prie sutarties įkainio gali prisidėti PVM, hipotekos patvirtinimas, depozitinė sąskaita ir registrų išlaidos.
Notaro mokestis perkant būstą: įkainis, minimumas ir maksimumas
Notaro įkainiai 2026 m. taikomi pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2023 m. birželio 28 d. nutarimą Nr. 498 dėl notarų atlyginimo dydžių. Jis taikomas nuo 2023 m. spalio 1 d., o šiuo metu galioja suvestinė redakcija nuo 2026 m. gegužės 1 d. Šį aktą kaip notarų atlyginimo dydžių šaltinį nurodo ir Teisingumo ministerija.
Už nekilnojamojo daikto perleidimo sutarties, taigi ir buto, namo ar sklypo pirkimo–pardavimo, patvirtinimą taikomas 0,37 % įkainis, bet ne mažiau kaip 76 EUR ir ne daugiau kaip 5 000 EUR. Minimumas aktualus tik tada, kai kaina mažesnė nei maždaug 20 500 EUR, o maksimumas pasiekiamas tik nuo maždaug 1,35 mln. EUR.
Įkainių sąraše sumos nurodytos be PVM. Jei notaras įregistruotas PVM mokėtoju, prie atlyginimo pridedamas 21 % PVM, todėl biudžete saugiau skaičiuoti apie 0,45 % nuo kainos.
Notaro kaina perkant namą su sklypu ar butą su atskirai registruota parkavimo vieta skaičiuojama nuo kiekvieno objekto kainos atskirai, o sumos sudedamos. Todėl mažos vertės objektui gali būti taikomas 76 EUR minimumas, o bendras atlyginimas už vieną notarinį veiksmą negali viršyti 12 000 EUR. Jei internete matote kitokius minimumus arba nuorodą į teisingumo ministro įsakymą Nr. 1R-96, tikėtina, kad informacija parengta pagal iki 2023 m. spalio galiojusią tvarką.
Nuo kokios sumos skaičiuojama: sutarties kaina ar vidutinė rinkos vertė?
Dažnai manoma, kad notaro mokestis perkant butą visada skaičiuojamas nuo didesnės sumos: sutarties kainos arba Registrų centro (Nekilnojamojo turto registro tvarkytojo) nustatytos vidutinės rinkos vertės. Nutarimo 8 punktas tokią taisyklę taiko mainams, panaudai, padalijimui ir dovanojimui artimiesiems, bet ne pirkimo–pardavimo sutarčiai. Pirkimo–pardavimo sutarties įkainis skaičiuojamas nuo šalių nurodytos kainos.
Vidutinė rinkos vertė vis dėlto svarbi hipotekai. Hipotekos įkainis skaičiuojamas nuo šalių nurodytos įkeičiamo turto vertės, jei ji ne mažesnė už Registrų centro vidutinę rinkos vertę, o priešingu atveju – nuo Registrų centro vertės.
Papildomas įkainis galimas, kai parduodamas būstas yra šeimos turtas (pavyzdžiui, būstas, kuriame gyvena sutuoktinių šeima) arba sandoris susijęs su nepilnamečio vaiko turtu. Tada notaras gali papildomai taikyti 0,03 % nuo vertės, bet ne mažiau kaip 20 EUR ir ne daugiau kaip 250 EUR. Kaip tokiais atvejais notaras vertina vaikų interesus, aiškiname gide, ar reikia teismo leidimo parduoti butą, jei turite vaikų.
Kiek kainuoja hipoteka pas notarą, jei būstą perkate su paskola?
Kai pirkėjas skolinasi, perkamas būstas įkeičiamas bankui. Hipoteka – tai nekilnojamojo turto įkeitimas, užtikrinantis paskolos grąžinimą. Hipotekos sandorį tvirtina notaras, dažniausiai tą pačią dieną kaip ir pirkimo–pardavimo sutartį. Įkainis yra 0,25 % nuo įkeičiamo turto vertės:
- kai vertė neviršija 220 000 EUR – ne mažiau kaip 54 EUR ir ne daugiau kaip 190 EUR;
- kai vertė didesnė – ne daugiau kaip 360 EUR.
Kadangi 0,25 % jau nuo 76 000 EUR vertės viršija 190 EUR, daugumai butų hipotekos patvirtinimas kainuoja 190 EUR be PVM. Pagal nuo 2026 m. gegužės 1 d. galiojančią redakciją jauna šeima atleidžiama nuo šio atlyginimo, kai su kredito įstaiga įkeičiamas pirmasis būstas, kurio vertė iki 120 000 EUR (anksčiau riba buvo 87 000 EUR). Refinansuojant šeimos turtą ar vienintelį būstą įkainis mažinamas 50 %, bet ne žemiau 54 EUR. Ar atitinkate „jaunos šeimos“ apibrėžimą, pasitikslinkite pas notarą ir banke.
Banko išlaidos – turto vertinimas, paskolos sutarties ar administravimo mokesčiai, draudimas – nėra notaro atlyginimas. Jas nurodo bankas ir vertintojas. Kas nutinka, kai vertintojas nustato mažesnę vertę nei kaina, aptarėme straipsnyje, ką daryti, kai bankas būstą įvertino mažiau.
Kokios dar išlaidos laukia sandorio dieną?
Lentelėje surinktos dažniausios būsto pirkimo dienos išlaidos. Notaro atlyginimo sumos nurodytos be PVM pagal nutarimo Nr. 498 redakciją, galiojančią nuo 2026 m. gegužės 1 d.
| Išlaida | Kas paprastai moka | Kaip apskaičiuojama | Šaltinis |
|---|---|---|---|
| Pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimas | Šalys pagal susitarimą | 0,37 % nuo kainos, 76–5 000 EUR | Nutarimo Nr. 498 25.1 p. |
| PVM | Tas, kas apmoka atitinkamą notaro atlyginimą | 21 % nuo notaro atlyginimo, jei notaras yra PVM mokėtojas | Nutarimo 2 p. (įkainiai be PVM) |
| Hipotekos patvirtinimas | Paskolą imantis pirkėjas | 0,25 % nuo įkeičiamo turto vertės: 54–190 EUR iki 220 000 EUR, vėliau iki 360 EUR | 28.1 p. |
| Notaro depozitinė sąskaita | Šalys pagal susitarimą | 0,06 % nuo priimamos sumos, 30–5 000 EUR | 34.4 p. |
| Registrų patikros ir duomenų užklausos | Klientai kompensuoja notarui | Faktinės išlaidos pagal registrų įkainius | 21–22 p. |
| Nuosavybės ir hipotekos įregistravimas | Paprastai pirkėjas | 5 EUR už prašymo patvirtinimą ir perdavimą, plius Registrų centro atlyginimas pagal jo įkainius | 34.13 p.; Registrų centras |
| Šeimos ar nepilnamečio turto papildomas įkainis | Šalys pagal susitarimą | 0,03 % nuo vertės, 20–250 EUR | 7 p. |
| Įgaliojimas, jei šalis neatvyksta | Įgaliotojas | 36 EUR, sutuoktiniui ar artimiesiems – 15 EUR | 32.7–32.8 p. |
| Notarinis veiksmas ne biure | Notarą kvietęs asmuo | Iki 2 kartų didesnis įkainis ir kelionės išlaidos | 23 p. |
| Banko vertinimas ir paskolos mokesčiai | Pirkėjas | Pagal banko ir vertintojo kainoraštį | Bankas, vertintojas |
Registrų centro atlyginimo sumų čia nenurodome: jos priklauso nuo objektų skaičiaus ir registravimo veiksmų, todėl tikslią sumą pateiks notaras.
Iliustracinis skaičiavimas: butas už 150 000 EUR
Iliustracinis pavyzdys – ne konkretaus sandorio duomenys. Tarkime, butas parduodamas už 150 000 EUR, pirkėjas dalį sumos skolinasi, įkeičiamo buto vertė – 150 000 EUR, visa kaina pervedama per notaro depozitinę sąskaitą, o notaras yra PVM mokėtojas.
- Pirkimo–pardavimo sutartis: 150 000 × 0,37 % = 555 EUR, su PVM – 671,55 EUR.
- Hipotekos patvirtinimas: 0,25 % būtų 375 EUR, bet taikoma 190 EUR riba, su PVM – 229,90 EUR.
- Depozitinė sąskaita: 150 000 × 0,06 % = 90 EUR, su PVM – 108,90 EUR.
Iš viso notaro mokesčiai šiame pavyzdyje sudarytų 1 010,35 EUR su PVM, neįskaičiuojant registrų patikrų, Registrų centro įregistravimo atlyginimo ir banko mokesčių. Jei šalys sutarties įkainį dalijasi per pusę, kiekviena jo dalis su PVM būtų apie 335,78 EUR. Antras iliustracinis pavyzdys: namui su sklypu už 300 000 EUR sutarties įkainis būtų 1 110 EUR be PVM, o hipotekos – 360 EUR, nes vertė viršija 220 000 EUR.
Šias sumas verta planuoti kartu su pradiniu įnašu ir rezervu. Kaip sudėlioti visą pirkimo biudžetą, rasite gide apie 10 % pradinį įnašą pirmajam būstui.
Kas apmoka notaro sąskaitą: teisės aktai ir praktika
Kas moka notarui, pirmiausia lemia susitarimas. Nutarimo Nr. 498 4 punkte nurodyta, kad notaro atlyginimą už sutarčių patvirtinimą sumoka šalių susitarimu nurodytos sutarties šalys. Jei susitarimo nėra, Civilinio kodekso (CK) 6.310 straipsnis paprastai aiškinamas taip, kad pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo išlaidos tenka pirkėjui.
Praktikoje šalys dažnai susitaria pirkimo–pardavimo sutarties įkainį dalytis per pusę, o hipotekos, paskolos ir nuosavybės įregistravimo išlaidas paprastai apmoka pirkėjas. Tai susitarimo, ne įstatymo nustatyta tvarka, todėl ji gali būti ir kitokia.
Kad sandorio dieną nekiltų ginčo, susitarimą įrašykite raštu: kas moka už sutartį, depozitinę sąskaitą, įgaliojimus ir papildomus įkainius. Kur tai geriausia padaryti, apžvelgiame straipsnyje apie punktus, kuriuos būtina įrašyti į preliminariąją sutartį.
Ką notarui moka pardavėjas ir kaip šias išlaidas vertina VMI?
Notaro kaina parduodant butą priklauso nuo susitarimo: jei sutarties įkainį dalijatės, pardavėjui tenka jo dalis. Pardavėjas paprastai apmoka ir savo dokumentų išlaidas, pavyzdžiui, įgaliojimą, jei pats negali atvykti, ar sutuoktinio sutikimo patvirtinimą.
Jei parduodamas būstas įkeistas bankui, sandorio dieną dalis pirkėjo lėšų paprastai pervedama kreditoriui, o hipoteka išregistruojama pagal banko patvirtinimą. Šią seką paaiškiname gide, kaip parduoti būstą su paskola. Visą pardavėjo biudžetą nuo skelbimų iki notaro rasite skaičiavime, kiek kainuoja parduoti butą be brokerio.
Jei būsto pardavimo pajamos apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), teisės aktuose nustatytas privalomas notaro atlyginimas ir Registrų centro registravimo mokesčiai gali būti įtraukiami apskaičiuojant apmokestinamąjį pelną. Tai taikoma tiek pirkimo, tiek pardavimo metu patirtoms išlaidoms, todėl notaro sąskaitas ir mokėjimo įrodymus saugokite kartu su sutartimi. Kada GPM išvis netaikomas, aiškiname straipsnyje apie NT pardavimą ir mokesčius 2026 m.
Kaip iš anksto sužinoti tikslią notaro sumą
- Pasirinkite notarą. Visus Lietuvos notarų biurus rasite Lietuvos notarų rūmų notarų sąraše.
- Pateikite sandorio duomenis. Nurodykite kainą, visus perleidžiamus objektus, ar bus hipoteka, depozitinė sąskaita ir įgaliojimai.
- Paprašykite rašytinės sąmatos. Joje turėtų būti atskirai matyti notaro atlyginimas, PVM ir registrų išlaidos.
- Pasitikrinkite lengvatas. Nutarimo XIII skyriuje numatyti mažinimai ir atleidimai, pavyzdžiui, kai kuriems asmenims su negalia ar jaunoms šeimoms.
- Suderinkite, kas ką moka. Susitarimą įrašykite raštu dar prieš sandorio dieną.
Dėl paties procento derėtis nėra prasmės: notaro mokestį perkant būstą notaras apskaičiuoja pagal Vyriausybės patvirtintą sąrašą. Skirtis gali tik paslaugų apimtis, pavyzdžiui, jei notarą kviečiate atvykti į namus.
Dažniausiai užduodami klausimai
Kiek kainuoja notaras perkant butą už 150 000 EUR?
Už pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimą notaras skaičiuoja 0,37 % nuo kainos, t. y. 555 EUR be PVM arba 671,55 EUR su 21 % PVM. Jei perkate su paskola, hipotekos patvirtinimas tokios vertės būstui kainuoja 190 EUR be PVM, nes taikoma viršutinė riba. Atskirai gali būti mokama už depozitinę sąskaitą, registrų patikras ir Registrų centro įregistravimą.
Kas moka notarui – pirkėjas ar pardavėjas?
Notarų įkainių sąraše nurodyta, kad atlyginimą už sutarties patvirtinimą sumoka šalys pagal savo susitarimą. Jei susitarimo nėra, Civilinio kodekso 6.310 straipsnis paprastai aiškinamas taip, kad sutarties sudarymo išlaidos tenka pirkėjui. Praktikoje šalys dažnai sutarties įkainį dalijasi, o hipotekos išlaidas apmoka paskolą imantis pirkėjas. Saugiausia tai aiškiai įrašyti preliminariojoje sutartyje.
Ar notaro mokestis skaičiuojamas nuo sutarties kainos, ar nuo Registrų centro vertės?
Už pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimą atlyginimas skaičiuojamas nuo šalių sutartyje nurodytos kainos. Taisyklė „ne mažiau nei vidutinė rinkos vertė“ pagal nutarimą Nr. 498 taikoma kitiems sandoriams, pavyzdžiui, mainams ar dovanojimui artimiesiems, taip pat hipotekai. Todėl perkant su paskola hipotekos įkainiui gali turėti reikšmės ir Registrų centro nustatyta vidutinė rinkos vertė.
Ar prie notaro įkainio pridedamas PVM?
Vyriausybės patvirtintame sąraše notarų įkainiai nurodyti be pridėtinės vertės mokesčio. Jei notaras yra įregistruotas PVM mokėtoju, prie atlyginimo pridedamas 21 % PVM, todėl 0,37 % įkainis virsta maždaug 0,45 % nuo kainos. Registrų tvarkytojams mokamos sumos ir notarui kompensuojamos jo išlaidos nėra laikomos notaro atlyginimu, todėl sąskaitoje jos paprastai nurodomos atskirai.
Kiek kainuoja hipotekos sutartis pas notarą?
Hipotekos patvirtinimo įkainis yra 0,25 % nuo įkeičiamo nekilnojamojo daikto vertės. Kai vertė neviršija 220 000 EUR, mokama ne mažiau kaip 54 EUR ir ne daugiau kaip 190 EUR, o brangesniam turtui – ne daugiau kaip 360 EUR. Sumos nurodytos be PVM. Jaunai šeimai, įkeičiančiai pirmąjį būstą iki 120 000 EUR vertės, šis atlyginimas netaikomas.
Ar galima derėtis dėl notaro kainos?
Dėl paties įkainio paprastai nesiderama: procentai, minimumai ir maksimumai nustatyti Vyriausybės nutarimu, o notaras atlyginimą apskaičiuoja pagal šį sąrašą. Mažinimai numatyti tik nutarime išvardytiems asmenims, pavyzdžiui, kai kuriems asmenims su negalia ar jaunoms šeimoms įkeičiant pirmąjį būstą. Jei notarą kviečiate atvykti, įkainis gali būti iki dviejų kartų didesnis.
Kiek kainuoja notaro depozitinė sąskaita?
Už pinigų priėmimą į notaro depozitinę sąskaitą taikomas 0,06 % įkainis nuo priimamos sumos, bet ne mažiau kaip 30 EUR ir ne daugiau kaip 5 000 EUR, be PVM. Pavyzdžiui, pervedant 150 000 EUR atlyginimas būtų 90 EUR be PVM. Kas jį apmoka, šalys gali susitarti, todėl verta tai įrašyti kartu su kitomis sandorio išlaidomis.
Ar notaro išlaidas galima įtraukti skaičiuojant GPM pardavus būstą?
Jei būsto pardavimo pajamos apmokestinamos, teisės aktuose nustatytas privalomas notaro atlyginimas ir Registrų centro registravimo mokesčiai gali būti įtraukiami apskaičiuojant apmokestinamąjį pelną – tiek pirkimo, tiek pardavimo metu patirti. Todėl verta saugoti notaro sąskaitas ir mokėjimo įrodymus. Ar GPM apskritai taikomas, priklauso nuo turėjimo laiko ir gyvenamosios vietos lengvatų, todėl tai vertinkite pagal VMI taisykles.