Taip, butą ar namą Lietuvoje galima parduoti išsimokėtinai be banko. Civilinio kodekso 6.411–6.416 straipsniai numato pirkimo–pardavimo išsimokėtinai sutartį, o nekilnojamajam turtui ji sudaroma tik pas notarą. Pardavėjui toks sandoris saugus tada, kai nesumokėta kainos dalis turi realų užtikrinimą: nuosavybė lieka jums iki paskutinės įmokos arba, pirkėjui tapus savininku, jūsų naudai įregistruojama hipoteka. Rizikingas jis tampa, kai perduodate ir raktus, ir nuosavybę, o likusi kaina lieka tik pažadu.
Klausimą „ar parduotumėte išsimokėtinai?“ dažniausiai užduoda pirkėjas, kuriam bankas nesuteikia pakankamos paskolos. Gidas skirtas pardavėjui ir nėra teisinė konsultacija: savo sutartį derinkite su notaru.
Kada butas tampa pirkėjo ir kas saugo nesumokėtą kainą
Įstatymas leidžia du pardavėjui palankius modelius. Pasirinktąjį notarinėje sutartyje įvardykite aiškiai: nuo jo priklauso registrų įrašai ir jūsų veiksmai, jei pirkėjas nustos mokėti.
Nuosavybė lieka pardavėjui iki paskutinės įmokos
Pagal Civilinio kodekso 6.411 straipsnio 1 dalį, jei sutartyje nenumatyta kitaip, parduodant išsimokėtinai nuosavybė lieka pardavėjui, kol pirkėjas sumoka visą kainą. 4.49 straipsnio 3 dalis taip pat leidžia susieti nuosavybės perėjimą su sąlyga. Notarų rūmai 2026 m. sausį pažymėjo, kad praktikoje nuosavybė dažniausiai perduodama tik pardavėjui gavus visą kainą. Pirkėjas gali gyventi bute pagal perdavimo aktą, bet kaip savininkas jo neparduos ir neįkeis.
Pirkėjas tampa savininku iš karto, o pardavėjui – hipoteka
Jei sutariama, kad nuosavybė pereina perduodant būstą, Civilinio kodekso 6.414 straipsnio 2 dalis numato: iki visiško sumokėjimo turtas laikomas įkeistu pardavėjui, jei sutartis nenustato ko kita. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) 2022 m. balandžio 1 d. nutartyje byloje Nr. e3K-3-72-421/2022 pažymėjo, kad tai įstatymo nustatyta priverstinė hipoteka, kuriai pakanka dviejų sąlygų: nuosavybė perėjo pirkėjui, o turtas parduotas išsimokėtinai. Priverstinę hipoteką jūsų prašymu nustato notaras, o įsigalioja ji tik įregistruota viešame registre (4.185 ir 4.187 straipsniai). Atskiras Hipotekos registras nebeveikia: nuo 2022 m. nekilnojamojo turto hipotekos registruojamos Nekilnojamojo turto registre.
Notarų rūmų išleistas Civilinio kodekso hipotekos komentaras rekomenduoja pardavėjo prašymą įrašyti į pačią sutartį ir sprendimą priimti iš karto, kad hipoteka įsigaliotų kartu su pirkėjo nuosavybės įregistravimu. Vietoj priverstinės galima sudaryti ir sutartinę hipoteką; ją leidžiama įtraukti į tą pačią pirkimo–pardavimo sutartį.
Hipotekų eilę lemia įregistravimo laikas, todėl jūsų hipoteka turi būti pirmoji. Įkeistą turtą įstatymas leidžia įkeisti dar kartą ir parduoti (hipoteka seka paskui daiktą), jei hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip. Todėl naudinga 6.414 straipsnio 3 dalis: perleidus turtą be jūsų sutikimo ar jį areštavus, galite reikalauti viso likučio iš karto.
Butas išsimokėtinai be banko: ką leidžia Civilinis kodeksas
Pirkimas–pardavimas išsimokėtinai yra sandoris, kai pirkėjas kainą sumoka dalimis per sutartyje nustatytus terminus. LAT minėtoje 2022 m. nutartyje tokią sutartį apibūdino kaip pirkimą kreditan ir pripažino, kad nekilnojamojo daikto sutartis išsimokėtinai yra ir tada, kai kaina sumokama vos dviem atidėtais mokėjimais.
- Forma. Civilinio kodekso 6.413 straipsnis reikalauja rašytinės sutarties, kurioje būtų nurodyta kaina, periodinių įmokų dydis, jų mokėjimo terminai ir atsiskaitymo tvarka. Butui ar namui ji turi būti notarinė, kitaip negalioja (6.393 straipsnis).
- Kaina nekinta. Pagal 6.414 straipsnio 1 dalį vėlesnis kainų pasikeitimas atsiskaitymui įtakos neturi, jei šalys nesutarė kitaip, todėl kylanti rinka jums papildomų pinigų neatneš.
- Rankpinigiai netinka. 6.98 straipsnio 2 dalis neleidžia rankpinigiais užtikrinti sutarties, kuriai privaloma notarinė forma. Pardavėją saugo nuosavybė, hipoteka ir aiškios netesybos.
- Pirkėjas vartotojas. 6.416 straipsnis tokiam pirkėjui taiko vartotojų teisių apsaugos normas; tai aktualiausia, kai parduoda verslininkas, pavyzdžiui, plėtotojas.
Ar privačiam pardavėjui reikia kredito davėjo statuso? Su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymo 2 straipsnyje kredito davėju laikomas asmuo, išskyrus fizinį asmenį ir pelno nesiekiantį juridinį asmenį, kuris verslo tikslais teikia kreditą. Taigi fizinis asmuo, parduodantis savo būstą išsimokėtinai, pagal šį įstatymą kredito davėju nelaikomas. Jei tokius sandorius planuojate sudaryti nuolat arba per įmonę, iš anksto pasitarkite su notaru ar Lietuvos banku.
Kaip vyksta pardavimas išsimokėtinai: šeši žingsniai
- Pirkėjo ir sąlygų patikra. Sutarkite kainą, pradinę įmoką, terminą, palūkanas ir nuosavybės modelį; paprašykite parodyti lėšų kilmę ir pajamas. Jei iki notaro reikia laiko, sudarykite preliminariąją sutartį su aiškiu avansu ir terminu.
- Notarinė sutartis. Notaras patikrina registrus ir patvirtina sutartį su įmokų grafiku, užtikrinimu ir visos sumos pareikalavimo pagrindais.
- Pradinė įmoka. Saugiausia ją iš anksto pervesti į notaro depozitinę sąskaitą: notaras pinigus išmoka įvykdžius sutarties sąlygas.
- Perdavimas. Raktai, rodmenys ir būklė įforminami perdavimo–priėmimo aktu (Civilinio kodekso 6.398 straipsnis).
- Registravimas. Notaras perduoda duomenis Nekilnojamojo turto registrui: pirkėjo nuosavybę arba sutartį ir hipoteką jūsų naudai. Vėliau patys pasitikrinkite išrašą.
- Įmokos ir pabaiga. Gavęs paskutinę įmoką, pardavėjas paprastai pas notarą patvirtina atsiskaitymą. Pasibaigusi hipoteka išregistruojama kreditoriaus, skolininko ar įkaito davėjo prašymu, pateiktu registrui elektroniniu būdu arba per notarą (4.197 straipsnio 7 dalis); jei nuosavybė buvo išlaikyta, registruojama pirkėjo nuosavybė.
Keturi būdai parduoti būstą išsimokėtinai: palyginimas
| Būdas | Pardavėjo rizika | Pirkėjo rizika | Kada tinka |
|---|---|---|---|
| Išsimokėtinai, nuosavybė pereina iš karto, pardavėjui – hipoteka (CK 6.414 str. 2 d.) | Nemokant tenka išieškoti per notarą ir antstolį; varžytynėse kaina gali būti mažesnė už rinkos | Mažiausia: savininku tampa iš karto | Ilgesnis terminas, didelė pradinė įmoka, pirkėjas nori gyventi kaip savininkas |
| Išsimokėtinai, nuosavybė pereina tik visiškai atsiskaičius (CK 6.411 str.) | Atsiimant būstą gali tekti grąžinti įmokas; sumokėjus daugiau kaip pusę kainos atsiimti negalima, jei sutartis nenumato kitaip | Kol nesumokėta, savininkas yra pardavėjas; svarbu, kad sutartis būtų įregistruota | Vidutinis terminas, kai pardavėjas nori daugiausia kontrolės |
| Išperkamoji nuoma („nuoma su išpirkimu“, CK 6.503 str.) | Nuomininko apsauga: iškeldinti galima tik teismo tvarka; dar reikės notarinės perleidimo sutarties | Nuomos mokestis į kainą įskaitomas tik jei taip sutarta; nuosavybės nėra iki galo | Kai pirkėjas dar neapsisprendęs ir reikia bandomojo laikotarpio |
| Ilga preliminarioji sutartis su etapiniais avansais (CK 6.165 str.) | Pirkėjui nustojus mokėti lieka netesybos ir ginčas dėl avansų | Avansai neužtikrinti; jei terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus | Tik trumpam tarpui, pavyzdžiui, kol pirkėjas parduoda savo būstą |
CK – Civilinis kodeksas. Daugelį šių taisyklių sutartimi galima pakeisti, todėl galiausiai lemia jūsų sutarties tekstas.
Išperkamoji nuoma atrodo saugi, nes savininku lieka pardavėjas. Tačiau Civilinio kodekso 6.611 straipsnis gyvenamosios patalpos nuomos nutraukimą sieja su ne trumpesniu kaip trijų mėnesių nemokėjimu, o 6.610 straipsnis iškeldinimą leidžia tik teismo tvarka. Ilga preliminarioji sutartis rizikinga abiem: pirkėjas gali sustoti mokėti, o kylant kainoms pardavėjui kyla pagunda trauktis – jo pasekmes aptarėme gide, kai pardavėjas persigalvoja po preliminariosios sutarties.
Įmokų grafiko pavyzdys: 120 000 Eur butas per penkerius metus
Skaičiai iliustraciniai. Kaina – 120 000 Eur. Pirkėjas pasirašydamas sumoka 36 000 Eur (30 %), likusius 84 000 Eur – per 60 mėnesių. Be palūkanų įmoka būtų 1 400 Eur per mėnesį. Jei sutariamos 5 % metinės palūkanos nuo likučio, kas mėnesį grąžinama ta pati 1 400 Eur kainos dalis, todėl pirmoji įmoka yra 1 750 Eur, o paskutinė – 1 405,83 Eur. 5 % – tik pavyzdys, ne rekomendacija.
| Metai | Kainos dalis per metus | Likutis metų pabaigoje | Palūkanos per metus (5 %) | Įmokos per metus su palūkanomis |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 16 800 Eur | 67 200 Eur | 3 815 Eur | 20 615 Eur |
| 2 | 16 800 Eur | 50 400 Eur | 2 975 Eur | 19 775 Eur |
| 3 | 16 800 Eur | 33 600 Eur | 2 135 Eur | 18 935 Eur |
| 4 | 16 800 Eur | 16 800 Eur | 1 295 Eur | 18 095 Eur |
| 5 | 16 800 Eur | 0 Eur | 455 Eur | 17 255 Eur |
| Iš viso | 84 000 Eur | – | 10 675 Eur | 94 675 Eur |
Be palūkanų kiekvienų metų įmokos sudarytų 16 800 Eur. Su pradine įmoka pirkėjas iš viso sumokėtų 120 000 Eur be palūkanų arba 130 675 Eur su palūkanomis.
Vienodos mėnesinės įmokos su ta pačia 5 % norma būtų 1 585,18 Eur, o palūkanos per penkerius metus – 11 111,02 Eur. Lentelė nerodo infliacijos, pinigų, kurių negalite panaudoti kitam tikslui, ir mokesčių. Jei palūkanos sutartyje įvardytos atskirai, iš anksto paklauskite VMI, kaip jos bus apmokestintos: tai gali būti ne turto pardavimo pajamos.
Pirkimo išsimokėtinai sutarties punktai, kurie saugo pardavėją
- Kaina ir grafikas: bendra kaina, pradinė įmoka, kiekvienos įmokos dydis ir data, sąskaita, į kurią mokama.
- Nuosavybės perėjimas: pasirašant, perduodant ar tik visiškai atsiskaičius.
- Užtikrinimas: jūsų prašymas nustatyti priverstinę hipoteką arba sutartinė hipoteka.
- Palūkanos: už atidėtą kainą, jei jas sutariate, ir už pavėluotas įmokas – pastarąsias leidžia numatyti 6.415 straipsnis.
- Visos sumos pareikalavimas: pavyzdžiui, praleidus dvi įmokas, perleidus ar įkeitus turtą be sutikimo, jį išnuomojus, areštavus ar nutraukus draudimą.
- Išankstinis mokėjimas: ar leidžiamas ir kaip perskaičiuojamos palūkanos.
- Draudimas: pirkėjas apdraudžia būstą; hipoteka apima ir draudimo atlyginimą.
- Išlaidos laikotarpiu: kas moka už komunalines paslaugas, administravimą ir renovacijos įmokas. NT mokestį už išsimokėtinai įsigyjamą turtą moka jį įsigyjantis asmuo, jei duomenys apie sandorį įrašyti Nekilnojamojo turto registre (Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 3 straipsnio 2 dalis); kitu atveju mokėtoju lieka savininkas.
- Įmokų likimas nutraukus: kiek grąžinama, kas atskaitoma ir ar taikoma „daugiau kaip pusės“ taisyklė.
- Netesybos: proporcingos, nes aiškiai per dideles teismas gali sumažinti.
- Užbaigimas: per kiek dienų po paskutinės įmokos pardavėjas pas notarą patvirtina atsiskaitymą ir kas apmoka hipotekos išregistravimą.
- Objektai: parduodant namą su sklypu, sutartyje ir hipotekoje išvardykite visus parduodamus objektus.
Pirkėjas nebemoka už butą išsimokėtinai: pardavėjo teisės ir terminai
Kai pirkėjas jau savininkas: išieškojimas pagal hipoteką
Civilinio kodekso 4.192 straipsnis numato išieškojimą be ieškinio teismui, per notarą ir antstolį. Notarų rūmų komentare aprašyta tokia eiga:
| Žingsnis | Įstatyme nurodytas terminas | Kas gali užtęsti |
|---|---|---|
| Prašymas notarui atlikti vykdomąjį įrašą, nurodant hipotekos kodą ir skolą | Kai praleistas mokėjimo terminas ar atsirado kitas sutartas pagrindas | Registro duomenų ir prašymo neatitikimai |
| Notaro pranešimas skolininkui | 20 dienų nuo išsiuntimo sumokėti arba pateikti prieštaravimus | Ginčas dėl skolos dydžio sprendžiamas teisme |
| Vykdomasis įrašas ir žyma Nekilnojamojo turto registre | Nuo įregistravimo skolininkas negali disponuoti turtu be jūsų sutikimo | – |
| Antstolis: varžytynės arba administravimas | Vykdomąjį įrašą antstoliui galima pateikti per penkerius metus | Turto įvertinimas, varžytynių eiga, gyventojų išsikėlimas |
Iki pateikimo antstoliui skolininkas gali sumokėti į notaro depozitinę sąskaitą, ir įrašas panaikinamas; iki varžytynių šalys gali susitarti perleisti turtą jums ar trečiajam asmeniui. Net sklandžiu atveju tai mėnesiai, ne savaitės, o tikslios trukmės niekas negali pažadėti.
Kai nuosavybė dar jūsų: visa kaina iš karto arba būsto atsiėmimas
Civilinio kodekso 6.414 straipsnio 1 dalis leidžia pareikalauti sumokėti visą kainą iš karto arba atsiimti turtą. Jei sutartis nenumato kitaip, atsiėmęs būstą pardavėjas grąžina įmokas, atskaitęs sutartyje numatytas nusidėvėjimo ir naudojimosi išlaidas, o pirkėjui sumokėjus daugiau kaip pusę kainos atsiimti negalima. Jei sutartis buvo įregistruota, atsiėmus nekilnojamąjį daiktą jos registraciją reikia panaikinti per 60 dienų. Pirkėjui geruoju neišsikėlus, teks kreiptis į teismą.
GPM parduodant butą išsimokėtinai: ką įmokos keičia ir ko nekeičia
Mokesčiams svarbios dvi skirtingos datos: kada nuosavybė perleidžiama pirkėjui ir kada gaunate pinigus. Turto išlaikymo terminas skaičiuojamas nuo įsigijimo iki tos dienos, kai turtas parduodamas ar kitaip perleidžiamas nuosavybėn; penkerių metų turėjimo ir dvejų metų deklaruotos gyvenamosios vietos lengvatas išsamiai aptarėme NT pardavimo mokesčių gide. Įmokų gavimo datos lemia, kurių metų GPM311 deklaracijoje pajamas nurodote.
Ar išsimokėtinai galima išvengti 5 metų taisyklės? Vien išdėstytos įmokos termino nepailgina – lemia nuosavybės perleidimo data. Pavyzdys: butą įsigijote 2022 m. kovo 1 d., notarinę sutartį pasirašote 2026 m. gruodžio 1 d., paskutinę įmoką gausite 2031 m.
- Nuosavybė pirkėjui pereina iš karto, perduodant butą 2026 m. gruodį. Nuo įsigijimo nepraėjo penkeri metai, todėl, netaikant kitos lengvatos, pelnas apmokestinamas, nors pinigai ateis vėliau.
- Nuosavybė pirkėjui pereina tik po paskutinės įmokos, 2031 m. Išlaikymo terminas skaičiuojamas iki šios datos, todėl turėjimo lengvata gali būti taikoma. VMI pateikia pavyzdį, kai mokestis nuo anksčiau gautų įmokų sumokamas, o nuosavybę perleidus jau suėjus išlaikymo terminui jį galima susigrąžinti. Kaip deklaruoti iki perleidimo gautas įmokas, iš anksto raštu suderinkite su VMI.
Su VMI suderinkite ir tai, kaip įsigijimo kainą paskirstyti tarp kelerių metų įmokų. Mokesčių administravimo įstatyme įtvirtintas turinio viršenybės prieš formą principas, todėl nuosavybės perleidimo atidėjimas vien mokesčiui išvengti gali būti vertinamas pagal sandorio esmę.
Kaip mokėti įmokas už butą: grynųjų riba, pavedimai ir notaro depozitas
- Grynieji – iki 5 000 Eur per visą sandorį. Atsiskaitymų grynaisiais pinigais ribojimo įstatymo 4 straipsnis nustato, kad bendra dalimis atliktų mokėjimų pagal sandorį suma grynaisiais negali viršyti 5 000 Eur, o sandorio skaidyti, kad riba būtų apeita, negalima.
- Pavedimai su paskirtimi. Nurodykite įmokos numerį ir sutarties datą, o kartą per metus su pirkėju raštu suderinkite likutį.
- Notaro depozitas pradinei įmokai. Įkainis – 0,06 % nuo priimamos sumos, ne mažiau kaip 30 Eur ir ne daugiau kaip 5 000 Eur, be PVM. Notarų rūmai pažymi, kad depozitinėje sąskaitoje laikomos lėšos nėra areštuojamos.
- Mėnesinėms įmokoms depozitas brangus. Jei kiekviena 1 400 Eur įmoka būtų priimama atskirai, 30 Eur minimumas sudarytų apie 2,14 % įmokos, todėl dažniau renkamasi pavedimas.
Notaro ir registrų išlaidos: kas moka parduodant išsimokėtinai
Įkainiai nustatyti Vyriausybės nutarimu Nr. 498 ir nurodyti be PVM; jei notaras yra PVM mokėtojas, pridedama 21 % (plačiau – notaro mokesčio gide). Pavyzdys – tas pats 120 000 Eur butas.
| Išlaida | Kaip skaičiuojama | Pavyzdys | Kas moka |
|---|---|---|---|
| Pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimas | 0,37 % kainos, 76–5 000 Eur | 444 Eur, su PVM 537,24 Eur | Pagal susitarimą; jo nesant – pirkėjas (CK 6.310 str.) |
| Sutartinė hipoteka | 0,25 % vertės; iki 220 000 Eur – 54–190 Eur | 190 Eur, su PVM 229,90 Eur | Pagal susitarimą |
| Priverstinės hipotekos sprendimas | Skaičiuojama nuo sprendime nurodytos turto vertės | Paprašykite notaro sąmatos | Pagal susitarimą |
| Depozitas pradinei įmokai | 0,06 % sumos, 30–5 000 Eur | 36 000 Eur – 30 Eur, su PVM 36,30 Eur | Pagal susitarimą |
| Registrų centro įregistravimas ir hipotekos išregistravimas | Pagal Registrų centro įkainius | Sumą nurodys notaras | Sutarkite iš anksto |
Pirkėjas su banko paskola ar išsimokėtinai: ką renkasi pardavėjas
| Kriterijus | Pirkėjas su banko paskola | Pirkėjas išsimokėtinai |
|---|---|---|
| Kada gaunate kainą | Paprastai visą per sandorį pagal banko išmokėjimo sąlygas | Dalimis per kelerius metus |
| Kas tikrina mokumą | Bankas pagal atsakingojo skolinimo reikalavimus | Jūs patys |
| Kas rizikuoja, jei pirkėjas nemokės | Bankas | Jūs |
| Darbas po sandorio | Nėra | Įmokų apskaita, priminimai, galimas išieškojimas |
| Pinigai kitam būstui | Iš karto | Tik pradinė įmoka |
Išsimokėtinai pirkėjų ratas platesnis, bet jūs perimate banko vaidmenį be banko priemonių. Sutikimą palyginkite su realiu kito pirkėjo pasiūlymu pasiūlymų palyginimo lape, o ar pirkėjas apskritai negaus paskolos, padės įvertinti pradinio įnašo taisyklės. Jei nuspręsite ieškoti pirkėjo su banko finansavimu, Elevare Homes STANDART ir PREMIUM paketai padeda paruošti būstą ir skelbimą, o PREMIUM apima dokumentų patikrą, individualią preliminariąją sutartį ir atstovavimą iki sandorio uždarymo. Notarinių sutarčių išsimokėtinai ir teisinių konsultacijų neteikiame.
Kada pardavimui išsimokėtinai geriau pasakyti „ne“
- Jūsų būstas dar įkeistas bankui: kreditorius paprastai reikalauja padengti paskolą pardavimo metu, todėl pirmiau perskaitykite gidą apie būsto su paskola pardavimą.
- Pinigų jums reikės kitam būstui per artimiausius metus.
- Pirkėjas nori raktų ar įsikelti dar iki notarinės sutarties.
- Siūloma perleisti nuosavybę be hipotekos arba „įregistruoti vėliau“.
- Pirkėjas nori mokėti grynaisiais, per trečiuosius asmenis arba vengia rodyti pajamas ir lėšų kilmę.
- Pradinė įmoka simbolinė, o terminas ilgesnis, nei esate pasiruošę administruoti.
- Pirkėjui tereikia laiko banko sprendimui: tada paprasčiau sudaryti preliminariąją sutartį su aiškia finansavimo sąlyga.
- Kaina gerokai virš rinkos mainais į ilgą beprocentį terminą: didelė ji tik popieriuje.
Butas išsimokėtinai pirkėjo akimis: penki patikrinimai
- Prieš mokėdami patikrinkite registrų išrašus: savininkus, hipotekas, areštus, nuomą.
- Reikalaukite notarinės sutarties ir jos įregistravimo, ypač jei nuosavybė pereis tik pabaigoje.
- Įsitikinkite, kad galite mokėti anksčiau, pavyzdžiui, vėliau gavę banko paskolą.
- Sumokėję visą kainą, pasirūpinkite hipotekos išregistravimu; jei pardavėjas atsisako priimti mokėjimą, 4.197 straipsnio 4 dalis leidžia sumokėti į kredito įstaigos ar notaro depozitinę sąskaitą.
- Jei parduoda verslininkas, jums kaip vartotojui taikoma apsauga nuo nesąžiningų sąlygų.
Dažniausi klausimai apie butą ar namą išsimokėtinai
Ar butą išsimokėtinai galima parduoti be notaro?
Ne. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti notarinės formos, o šio reikalavimo nesilaikius sutartis negalioja (Civilinio kodekso 6.393 straipsnis). Rašytinė preliminarioji sutartis nuosavybės neperleidžia ir nesumokėtos kainos neužtikrina. Notaras taip pat perduoda sandorio ir hipotekos duomenis Nekilnojamojo turto registrui, be kurio įrašų jūsų teisės sunkiai ginamos prieš trečiuosius asmenis.
Kam priklauso butas, kol pirkėjas moka įmokas?
Tai lemia sutartis. Jei joje nenumatyta kitaip, parduodant išsimokėtinai nuosavybė lieka pardavėjui, kol sumokama visa kaina (Civilinio kodekso 6.411 straipsnis). Jei sutariama, kad pirkėjas savininku tampa iš karto, iki visiško atsiskaitymo turtas laikomas įkeistu pardavėjui, nebent sutartis tai atmeta. Tokia hipoteka įsigalioja tik ją įregistravus Nekilnojamojo turto registre.
Ar parduodant išsimokėtinai galima išvengti 5 metų taisyklės?
Vien išdėsčius įmokas – ne. Lengvatai svarbu, kiek laiko praėjo nuo įsigijimo iki nuosavybės perleidimo pirkėjui. Jei nuosavybė pereina iš karto, vėliau gaunamos įmokos šio laikotarpio nepailgina. Jei pagal sutartį nuosavybė pereina tik po paskutinės įmokos, terminas skaičiuojamas iki tos datos, tačiau mokestį nuo anksčiau gautų įmokų ir galimą jo grąžinimą iš anksto raštu suderinkite su VMI.
Kiek grynųjų galima priimti už butą, parduodamą išsimokėtinai?
Ne daugiau kaip 5 000 Eur per visą sandorį. Atsiskaitymų grynaisiais pinigais ribojimo įstatymo 4 straipsnis šią ribą taiko bendrai visų pagal sandorį dalimis atliekamų mokėjimų sumai, taip pat ir tarp fizinių asmenų, o skaidyti sandorio, kad riba būtų apeita, neleidžia. Todėl pradinę ir mėnesines įmokas priimkite banko pavedimais arba per notaro depozitinę sąskaitą, mokėjimo paskirtyje nurodydami sutarties duomenis.
Ar pirkėjas gali sumokėti likutį anksčiau, nei numatyta grafike?
Paprastai taip. Civilinio kodekso 6.53 straipsnis leidžia skolininkui įvykdyti prievolę prieš terminą, jei to nedraudžia įstatymai, sutartis ar prievolės esmė. Sutartyje aiškiai aprašykite, ar galimas išankstinis mokėjimas, kaip perskaičiuojamos sutartos palūkanos ir per kiek dienų po visiško atsiskaitymo pardavėjas pas notarą patvirtina gavęs visą kainą.
Ar pardavėjas gali atsiimti butą, jei pirkėjas nebemoka?
Tik tada, kai butas vis dar priklauso pardavėjui. Tuomet Civilinio kodekso 6.414 straipsnis leidžia reikalauti visos kainos iš karto arba atsiimti turtą, bet, jei sutartis nenumato kitaip, pirkėjui grąžinamos įmokos atskaičius sutartas naudojimosi išlaidas, o pirkėjui sumokėjus daugiau kaip pusę kainos atsiimti negalima. Jei pirkėjas jau savininkas, lieka išieškojimas pagal hipoteką.
Kuo išperkamoji nuoma skiriasi nuo pirkimo išsimokėtinai?
Išperkamosios nuomos atveju žmogus iš pradžių yra nuomininkas, o savininku tampa tik sumokėjęs visą sutartyje numatytą kainą (Civilinio kodekso 6.503 straipsnis). Nuomos mokestis į kainą įskaitomas tik tada, kai taip aiškiai sutarta. Nemokantį gyvenamosios patalpos nuomininką iškeldinti galima tik teismo tvarka, todėl pardavėjui šis kelias dažnai lėtesnis už hipoteką.
Ar privačiam pardavėjui reikia Lietuvos banko leidimo, kad leistų mokėti dalimis?
Ne, jei savo būstą parduodate kaip fizinis asmuo. Su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymo 2 straipsnyje kredito davėju laikomas asmuo, išskyrus fizinį asmenį ir pelno nesiekiantį juridinį asmenį, kuris verslo tikslais teikia kreditą. Jei tokius sandorius sudarytumėte nuolat arba per įmonę, situaciją iš anksto aptarkite su notaru arba Lietuvos banku.
Šaltiniai apie pardavimą išsimokėtinai ir naudojimo ribos
Šaltiniai tikrinti 2026 m. lapkričio 10 d. Gidas padeda pasirengti pokalbiui su notaru ir pirkėju, tačiau nepakeičia individualios teisinės ar mokestinės konsultacijos. Įmokų, palūkanų ir išlaidų skaičiai yra iliustraciniai.
- Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas: 4.170–4.197, 6.393, 6.398, 6.411–6.416, 6.503 ir 6.610–6.611 straipsniai.
- LAT 2022 m. balandžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-421/2022 dėl pirkimo išsimokėtinai ir priverstinės hipotekos.
- Lietuvos notarų rūmai: Civilinio kodekso ketvirtosios knygos komentaras „Daiktinė teisė: hipoteka“.
- Lietuvos notarų rūmai: depozitinė sąskaita ir nuosavybės perdavimo praktika (2026 m. sausio 27 d.).
- Vyriausybės 2023 m. birželio 28 d. nutarimas Nr. 498 dėl notarų atlyginimo dydžių.
- VMI: nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimas nuo 2026 m.
- Atsiskaitymų grynaisiais pinigais ribojimo įstatymas: 4 straipsnis.
- Su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymas, suvestinė redakcija nuo 2026-06-19: 2 straipsnis.
- Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, suvestinė redakcija nuo 2026-05-01: 2 ir 3 straipsniai.